Nhìn sóng mà chơi

Các bạn có thấy dạo này quá nhiều thị trường super cao cấp ra với giá trên trời không? $8,000-10,000. Manhattan, Alpha Hill, Alpha King Bason , EC, v.v… các dự án trước đây đánh giá tầm cao – trung cũng nhích từ 50-60tr lên tầm 75-80tr/m hết rồi. Vậy thì nên chơi hay không nên chơi?

Bài trước em có nói có 3 loại nhà đầu tư. Thực chất có 4

Đối với nhà đầu tư nhỏ mới bắt đầu, vốn chưa nhiều, thì thường sẽ lựa chọn phương án bỏ heo. Để bỏ heo thì phải mua dài hạn các dự án. Ưu tiên các dự án phương thức thanh toán chậm. Thường chỉ bò ra 20-25% đầu, sau đó đóng từng chút 1-2% sau 2 năm có cái nhà.

Đối với nhà đầu tư có vốn khá mạnh, buôn bán, không đi làm, không có lương chính thức nên không vay được, thường thích lướt sóng nhanh. Mua với số lượng lớn, margin thấp, chỉ cần chênh 100-200 triệu là được. Lãi không nhiều nhưng vì vậy tính thanh khoản rất cao. Một tháng có thể mua 5-10 căn.

Một số bác có vốn rất mạnh, thì thực chất đầu tư dài hạn là 1 hình thức bảo toàn vốn vì họ quan trọng việc bảo toàn vốn hơn maximum lợi nhuận. Do vậy thường mua dài hạn, cho thuê, chờ giá lên mới bán. Giá thuê không nhất thiết phải quá cao, gần bằng lãi ngân hàng là được để không bị lạm phát vốn. Còn thực chất mức lợi nhuận là khi bán sau 1-2 năm, giá lên bao nhiu thì là mức lợi nhuận bấy nhiu. Các bác này thường đánh dài hạn vì không thích rủi ro.

Một số bác không để tiền ngân hàng được nên phải mua nhà mua đất với giá trị cao để giữ của. Chỉ nói đơn giản thế.

Như vậy, các nhà hiện giờ giá lên cấp số nhân, gần đến 100tr-150tr/m rồi, và còn các dự án mới toàn $10,000-12,000 thì còn nên thò tay vào không?

Các bác loại 1 không bàn vì không có tiền chơi. Các bác loại 4 tha hồ mua nhưng ít khi mua nhà nhỏ, toàn nhà to, với lại mục đích không phải đầu tư thôi không bàn đến. Như vậy nhà đầu tư thứ cấp loại 2 và 3 có nên chơi không? Câu trả lời là NÊN nhưng/và KHÔNG NÊN.

CÁC YẾU TỐ NÊN

Sự phát triển kinh tế kéo theo thu nhập của người dân tăng lên, đồng thời tầng lớp siêu giàu thì ngày càng tăng cao, nhà ở hạng sang và cao cấp tại Việt Nam ngày càng hấp dẫn, thậm chí ở khu trung tâm Sài Gòn còn được cho là “ngôi sao mới nổi” ở khu vực châu Á. Người thì càng ngày càng đông, trong khi đó, đất đai ở những khu trung tâm Hà Nội hay TP.HCM lại không thể “đẻ ra” mà ngày càng ít đi, dẫn tới nguồn cung BĐS hạng sang và cao cấp ở đây ngày càng khan hiếm. Những căn nhà có giá trị hàng chục triệu đô la không còn là hiếm ở những nơi đắt đỏ trong khu vực như Singapore, Hồng Kông, Đài Loan…nhưng tại trung tâm TP.HCM giá BĐS vẫn còn thấp hơn rất nhiều. Do đó gần đây có 1 số lượng lớn khách hàng nước ngòai đổ về HCMC và Hà Nội cho cái khung 30% OT người nước ngoài, đặc biệt là Trung Quốc, Hàn Quốc, Hongkong và Đài Loan . Theo Saville “Nhận định này được các chuyên gia quốc tế lý giải là bởi Việt Nam đang trên đà phát triển với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao trong thập niên qua, trong quý đầu năm 2018 đạt mức kỷ lục 7,38% và kỳ vọng cả năm nay ước đạt từ 6,8-7%” và “giá nhà tại Trung tâm HCMC vẫn còn rẻ hơn rất nhiều so với Hongkong, Macau, Taipei và các khu vực lân cận”

Như vậy thực chất loại hình này có rất nhiều tiềm năng. Tiềm năng tăng giá do khan hiếm, đặc biệt đối với loại bán được cho NNN, nhưng cái 70% còn lại bán cho người Việt nam thì sao? Mua xong rồi giá có tăng không? Hoặc tăng rồi thì tăng đấy nhưng tính thanh khỏan có không? Tức là bán lại có người mua không? Vẫn là câu hỏi mở rất lớn nhé.

Câu hỏi thứ 2, thế nào là sang trọng và cao cấp? nó là tiện ích? Hay là dát vàng? Nói về tiện ích, thì các khu 1-2 tòa chòi lên xung quanh toàn nhà dân chả có tiện ích gì, ngoài chút xíu hồ bơi và gym. Như vậy chấp nhận được chưa? Nếu nói chất lượng hoàn thiện, thì mua căn hộ 7 tỷ + 3 tỷ làm nội thất dát vàng theo ý mình hay hơn hay mua căn hộ 10 tỷ theo tiêu chuẩn chủ đầu tư hay hơn? Lại thêm 1 câu hỏi cho các bác tự đánh giá.

CÁC YẾU TỐ KHÔNG NÊN

Tính thanh khoản và giá vẫn là 1 câu hỏi rất lớn. Sala là 1 ví dụ cụ thể. Giá rất cao. Lúc mua đời đầu rất đình đám. 3PN tầm 9-9.5tỷ. Nhưng bây giờ có giao dịch không? Bán nhiu giờ? Mua 9ty sau 2 năm bán huề cũng khó bán nữa.
Alpha Hill vừa mới ra giá 6-7 tỷ 1 căn 1PN 30m2. 80% là 1 PN mà, vì giá như vậy 2-3PN rất ít. Ngày đầu tiên chiết khấu 10%. Sale bây giờ tung hô mới mua xong giá đã tăng 10% ????? (là cái chiết khấu ấy huh?      ) . Nếu thế rao bán lại ngay bây giờ có người nào mua tiếp không? Cũng là 1 câu hỏi lớn

Trong lúc chờ giá lên thì cho thuê ra sao? Ví dụ Waterina Quận 2 trong khoảng 85-95tr/m. Em đánh giá cũng bình thường về mặt đầu tư. Thiết kế và chất lượng ổn, nhưng ngoài ra “hổng có gì”. Bên này diện tích lớn, giá 2PN 90m2 x 90tr/m2 + Làm nội thất các kiểu tròn 9 tỷ. Lãi suất cho thuê 5%/ năm = 450 triệu chia 11 tháng (mất 1 cho sale) = 41 triệu/ tháng. Giá này cực kỳ khó cho thuê. Còn thấp hơn tầm $1100-1200 thì chỉ được có hơn 3%/năm thì lãi suất đầu tư không ổn. để lâu thì các bạn sale lại phán “Thế anh chị muốn cho thuê rẻ có tiền vô hay bỏ trống?” . Thế lại tức oanh oách sao khi bán cho anh chị em không nói thế   Giá nhà có lên nữa không thì không biết vì giá đã nằm trên đỉnh rồi. Bài toán tương tự cho các anh nằm trên đỉnh, Manhattan, Alpha King Bason v.v… Alpha Bason với giá trung bình $12,000/m2 x 70m2 = 20 tỷ/ căn 2PN. Lúc đó cho thuê bao nhiu? 70 tr hay 50tr? Hay 30tr? Hay lại quay lại bài toán “Thế anh chị muốn cho thuê rẻ có tiền vô hay bỏ trống?”

Bong Bóng: 10-12 năm 1 lần thị trường BDS rung động và khủng hoảng. Khủng hoảng ít để lên tiếp hay xuống sâu thì không ai biết. Năm nay nhìn khả quan hơn các thời kỳ trước. Kinh tế phát triển hơn, tiền trong dân vẫn rất cao, ngân hàng chặt chẽ hơn trong việc cho vay mua bds, chính phủ thò tay vào chặn các vụ thổi đất Phú Quốc, Cần Giờ, v.v… nên ảnh hưởng sẽ không bị như thời 1997 hay 2009. Thế 2019-2020 thì sao?

Chiêu trò: Tiền trong giới đầu tư rất nhiều, mà lại không biết đầu tư đi đâu, và tâm lý đám đồng làm rất nhiều người dễ bị lừa vì thủ thuật bán hàng, chim mồi, …

1) Hết hàng: Tại sao mới ngày đầu Event mà bạn còn đang loay hoay xem mặt bằng, xem giá thì hết chúc mừng anh A đến chức mừng chị B đã đặt cọc. Bảng “giỏ hàng” mới có 1 -2 tiếng đồng hồ chưa gì mà đỏ rực hết hàng? Chết mua ngay chứ không hết hàng mua không kịp. Thế lại hùa theo mua…. …. Sau đó 1-2 tuần các sale bắt đầu gọi từng anh từng chị , em có hàng “mới nhả ra”, “hủy cọc” … bán tiếp. Thế có thực sự hết hàng không hay chỉ là chiêu bán hàng?
2) Giữ chỗ: Nhận cọc giữ chỗ mà chưa biết giá, chưa biết dự án chi tiết ra sao luôn…”Phải giữ chỗ mới bốc thăm được”. Số lượng giữ chỗ cao thì đầy giá lên 2-3%. Số lượng thấp thì gỉam 2-3% ấy mà
3) Chim mồi: Và có rất nhiều anh chị “buồn quá mua không được” khóc rất to cho bà con thấy, hoặc các “đại gia” xuống mua 20 căn 30 căn. “Chị mua hết nhé. Đứa nào quay số được chị mua lại chênh 100-200-300tr luôn” …. Chim mồi hơi to đấy. Thấy vậy ôi mình phải mua ngay không mất phần …   xong film

Vân vân và vân vân…. Nói vậy không có nghĩa là dự án nào có các chiêu bán hàng đều là xấu. Chỉ là nên “nóng trái tim nhưng lạnh cái đầu” mới sống sót được nhé.

TÚM CÁI VÁY LẠI LÀ NÊN HAY KHÔNG NÊN?

Nếu các bạn đầu tư thuộc nhóm 2 , lướt sóng ngắn hạn và trung hạn, KHÔNG NÊN đánh các dự án giá quá cao. Vì tính thanh khoản không cao. Quy luật của việc đầu tư là biết mình mua để làm gì? Để bán, để cho thuê, để lướt? Với giá cao như vậy cực ký khó lướt và mất 1 thời gain dài. So lãi ngân hàng của thời gian đó và mức tăng thì thực chất cũng không đáng. Các bạn người nước ngoài thường mua để 3-5 năm. Giá nhà tăng 20-30% sau 3 năm là bạn ấy vô cùng happy rồi, sau 5 năm là xuất sắc. Vì sao, vì bỏ ngân hàng bên nước ngoài chả có lãi gì, còn vay thì trả có 3-4%/năm thôi. Lãi Việt Nam 10-12% chưa kể lạm phát nên không thể so sánh. Hơn nữa cung ít cầu nhiều nên hàng bán cho NNN tăng giá nhiều hơn hàng việt nam nhé.

Với vốn vừa phải, nhìn sóng mà chơi. Nên chuyển hướng. Nếu Novaland chỉ bán tầm 50-60tr, Vingroup chuyển qua loại hình trung cấp 30tr, thì tại sao phải đu dây điện mức 120-150tr/m2? Em khuyên nên đánh các dự án Vincity (30tr/m2), Gem Riversides (40tr/m2), Nova Hill Phan Thiết (7 tỷ/căn villa) , Đảo Kim Cương (60tr/m2) , Rivera Quận 7 (50tr/m2) và các dự án khác ở tầm 40-50tr/m2 vì khả năng lướt sóng vẫn cao hơn

Nếu các bạn thuộc nhóm 3, có vốn lớn, và thích đầu tư lâu dài, thì vẫn có thể đánh các dự án giá cao nhưng xem kỹ các vấn đề sau: TÍNH THANH KHOẢN và GIÁ TRỊ ĐÁNG HAY KHÔNG so với số tiền bỏ ra. Đơn giản nhất là nếu anh chị mua ở thì nhiu đó tiền bỏ ra, giả sử không bán, có đáng cho anh chị mua để ở không? nằm ở uy tín chủ đầu tư, view, vị trí, cách quản lý, tiện ích cung cấp, ở có sướng không? Hàng xóm ra sao? … v.v… Nếu câu trả lời là YES thì nên đầu tư. Vì anh chị thấy đáng thì nhiều người khác cũng thấy đáng, và đầu tư sẽ không sợ không bán được sau này. Và bán không được thì dọn về ở, còn chỗ ở hiện giờ thì cho thuê   thế thôi

Tất cả các ý trên đều là quan điểm chủ quan. Tin hay không, tùy các anh chị. Tiền anh chị đầu tư thì anh chị phải nghĩ không phải em.   Em nhận phản biện và mọi gạch đá.

Nguồn: Anh Martin Ho