Trong thời gian gần đây, quan điểm “chung cư không còn là tích sản mà là tiêu sản” đã trở thành chủ đề được nhiều nhà đầu tư và người mua nhà quan tâm. Góc nhìn này xuất phát từ việc các quy định về kiểm định chất lượng công trình, cải tạo và xây dựng lại chung cư ngày càng được hoàn thiện theo hướng bảo đảm an toàn sử dụng trong dài hạn.
Tuy nhiên, nếu chỉ dựa trên tuổi thọ công trình để đánh giá giá trị của căn hộ chung cư thì có thể chưa phản ánh đầy đủ bản chất của thị trường bất động sản.
Trong đầu tư, giá trị của một tài sản không được quyết định bởi tên gọi của loại hình bất động sản, mà được quyết định bởi khả năng bảo toàn giá trị, tạo dòng tiền, tính thanh khoản và nhu cầu của thị trường trong suốt vòng đời khai thác.
Đó cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng, thay vì đặt câu hỏi “chung cư là tích sản hay tiêu sản?”, nhà đầu tư nên quan tâm đến việc đâu là những dự án có khả năng duy trì giá trị trong dài hạn.
Dữ Liệu Thị Trường Cho Thấy Giá Trị Của Căn Hộ Vẫn Đang Được Khẳng Định
Thực tế diễn biến của thị trường căn hộ đang phản ánh một bức tranh khác.
Theo dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, trong số 626 dự án căn hộ được theo dõi trên phạm vi cả nước, có 594 dự án (tương đương khoảng 95%) ghi nhận mức giá bán trong quý II/2026 cao hơn cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá trung bình đạt khoảng 22,5%, trong khi chỉ có 29 dự án ghi nhận xu hướng giảm giá.
Dữ liệu thị trường quý II/2026 cho thấy phần lớn các dự án căn hộ ghi nhận mức tăng giá so với cùng kỳ năm trước, phản ánh xu hướng phục hồi và phân hóa rõ nét của thị trường bất động sản.
Những con số này cho thấy căn hộ chung cư vẫn là phân khúc duy trì khả năng gia tăng giá trị tại nhiều địa phương, đặc biệt ở các đô thị lớn, nơi tốc độ đô thị hóa, nhu cầu nhà ở và quỹ đất phát triển ngày càng hạn chế.
Dĩ nhiên, biến động giá trong một giai đoạn không phải là thước đo duy nhất của hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, dữ liệu thị trường cũng cho thấy việc xem chung cư là “tiêu sản” trong mọi trường hợp là một nhận định chưa phản ánh đầy đủ thực tế.
Vinhomes Central Park dẫn đầu mức độ quan tâm của người mua tại TP.HCM trong quý II/2026, phản ánh sức hút bền vững của khu đô thị biểu tượng trên thị trường căn hộ cao cấp.
Điều Quyết Định Giá Trị Không Phải Là Chung Cư, Mà Là Chất Lượng Của Dự Án
Thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu, khi giá trị của mỗi dự án không còn tăng đồng loạt như trước mà được phân hóa rõ rệt.
Những dự án sở hữu vị trí chiến lược, pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, chất lượng xây dựng tốt, đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp và cộng đồng cư dân ổn định thường có khả năng duy trì giá trị tốt hơn, đồng thời tạo lợi thế về thanh khoản và khai thác cho thuê.
Ở chiều ngược lại, các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh, vận hành kém hiệu quả hoặc chất lượng công trình suy giảm sẽ gặp nhiều áp lực hơn trong việc giữ giá và thu hút người mua.
Có thể thấy, yếu tố quyết định không nằm ở việc tài sản là nhà phố, biệt thự hay căn hộ, mà nằm ở chất lượng nội tại của dự án.
Toàn cảnh khu đô thị Vinhomes Central Park – dự án căn hộ cao cấp nổi bật tại TP.HCM với quy hoạch đồng bộ, hệ tiện ích hoàn chỉnh và môi trường sống ven sông.
Giá Trị Của Một Tài Sản Được Đo Bằng Khả Năng Tạo Ra Giá Trị Trong Dài Hạn
Trong đầu tư bất động sản, một tài sản được đánh giá thông qua nhiều tiêu chí thay vì chỉ nhìn vào giá mua ban đầu.
Một dự án được xem là có giá trị khi đáp ứng đồng thời các yếu tố:
- Có nhu cầu ở thực ổn định.
- Duy trì khả năng khai thác cho thuê.
- Có tính thanh khoản tốt khi chuyển nhượng.
- Được vận hành và bảo trì hiệu quả.
- Có khả năng bảo toàn hoặc gia tăng giá trị theo thời gian.
Nếu một căn hộ đáp ứng được những tiêu chí trên, việc công trình có vòng đời sử dụng theo quy định kỹ thuật không đồng nghĩa với việc tài sản đó trở thành “tiêu sản”.
Bởi bên cạnh giá trị của công trình, người sở hữu còn có các quyền và lợi ích liên quan đến phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật và các cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư khi công trình hết niên hạn sử dụng hoặc không còn bảo đảm an toàn.
Thị Trường Đang Chuyển Từ Đầu Cơ Sang Lựa Chọn Tài Sản Chất Lượng
Một trong những thay đổi rõ nét của thị trường bất động sản những năm gần đây là xu hướng lựa chọn tài sản dựa trên giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác lâu dài.
Trong bối cảnh nguồn cung ngày càng được sàng lọc, người mua và nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn khi đánh giá dự án. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư ưu tiên những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng cao và được quản lý vận hành chuyên nghiệp.
Đây cũng là xu hướng đã diễn ra tại nhiều thị trường bất động sản phát triển, nơi giá trị của tài sản được hình thành từ chất lượng dự án và nhu cầu thực tế, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng của thị trường.
Kết Luận
Việc một căn hộ được xem là “tích sản” hay “tiêu sản” không thể chỉ đánh giá dựa trên tuổi thọ của công trình hay một quy định pháp lý riêng lẻ.
Điều quyết định giá trị của bất động sản luôn nằm ở vị trí, chất lượng dự án, pháp lý, khả năng khai thác, nhu cầu thị trường và năng lực vận hành trong suốt quá trình sử dụng.
Trong bối cảnh thị trường ngày càng minh bạch và phân hóa mạnh mẽ, lợi thế sẽ thuộc về những dự án có nền tảng vững chắc, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và tạo ra giá trị bền vững theo thời gian.
Nói cách khác, câu hỏi quan trọng không phải là “chung cư là tích sản hay tiêu sản?”, mà là “bạn đang sở hữu một dự án có đủ giá trị để trở thành tài sản tích lũy trong dài hạn hay không?”
_________
CITY APARTMENT – CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ THÀNH PHỐ
☎️ Hotline: 0909.660.567
🌏 Website: https://cityapartment.vn
🌏 Website: https://canhothanhpho.vn
