BẤT ĐỘNG SẢN VÙNG VEN TP HCM – TÂM ĐIỂM BÌNH DƯƠNG

Giá nhà đất vs chung cư tại thị trường Hồ Chí Minh tăng nhanh trong những năm gần đây cùng với những vấn đề về pháp lý làm hạn chế nguồn cung dẫn tới sự dịch chuyển tất yếu gia tăng tìm kiếm đất vùng ven thành phố – và những vùng này được xem là các Khu đô thị Vệ Tinh giải quyết bài toán gia tăng dân số và phát triển hạ tầng đồng bộ. Có thể kể nhanh các khu đô thị vệ tinh được xếp vào nhóm mới nổi (Thuận An, Dĩ An, Long Thành, Biên Hòa, Thủ Dầu Một, Bến Lức, Đức Hòa, Nhơn Trạch) tập trung chủ yếu ở 3 tỉnh liền kề Đồng Nai, Long An và Bình Dương.

Nếu lấy trung tâm quận 1 là tâm điểm thì khoảng tới các khu đô thị này trong bán kính 40-50km, tuy nhiên, khoảng cách xa – gần không phải là điểm quyết định tới mức giá ở các khu đô thị vệ tinh này. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn thì mức giá trung bình hiện tại ở các khu trung tâm này như sau:

– Thuận An: 45tr/m2

– Dĩ An: 35tr/m2

– Thủ Dầu Một: 35tr/m2

– Long Thành: 20tr/m2

– Bến Lức: 15tr/m2

– Đức Hòa: 14.5tr/m2

– Biên Hòa: 45tr/m2

Cùng khoảng cách 30KM từ trung tâm thành phố Hồ chí Minh nhưng mức giá ở khu vực phía Tây – Long An chưa tới ½ mức giá ở các khu đô thị ở Phía đông – Bình Dương, điều gì làm cho giá BDS ở 2 khu vực này khác xa như vậy. Khu vực Bình Dương đang nổi lên như một thị trường màu mỡ cho cả những nhà đầu tư thích đầu tư vào cả đất và chung cư:

– Nhu cầu: Với dân số 2.45tr cùng với tỷ suất di cư thuần 200%, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên >7% thì nhu cầu hàng năm đối với căn hộ/nhà lên tới 100k căn. Số người nhập cư bao gồm cả các lao động phổ thông cho tới các chuyên gia, do đó, các nhu cầu này được rải đều từ phân khúc đất nền, nhà phố và cả Chung cư. Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, số lượng tìm kiếm bất động sản ở Bình Dương liên tục tăng mạnh từ thời điểm tháng 2 (thành lập 2 thành phố Thuận An và Dĩ An) cho tới tháng 11/2020. Tỷ lệ dân cư trung bình/m2 hiện tại là: 1.19 người/m2. Nhu cầu về nhà ở cao gấp 5 lần Đồng Nai và Gấp 10 lần ở Long An (Theo báo cáo điều tra dân số 2019).

– Hạ tầng/KCN: Bình Dương lấy công nghiệp làm nền tảng chủ đạo (28KCN) sau đó mới phát triển tới các khu đô thị do đó hạ tầng được quy hoạch đồng bộ – bên cạnh đó việc mở rộng QL13 giảm ùn tắc, xây dựng Cao tốc Mỹ Phước Tân Vạn, kết nối BD-HCM thông qua tuyến Metro số 1…đã làm cho thị trường BDS ở đây càng trở nên sôi động.

– GDP/FDI: rất bất ngờ khi GDPR của Bình Dương là 155tr tiệm cận với GDPR của HCM và cao gấp 3 lần so với cả nước, bên cạnh đó với chính sách mở của địa phương thì thu hút vốn FDI luôn nằm trong Top 2 (sau HCM), chính vì thế cũng thu hút hơn 50,000 chuyên gia sinh sống và làm việc tại đây; GDP của Bình Dương cao gấp 2.0-2.5 lần so với Đồng Nai và Long An.

– Chỉ số giá BDS: Tính từ thời điểm 2018-2020 chỉ số giá BDS tăng trưởng liên tục và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi đó các thị trường khác như HCM thì có dấu hiệu giảm nhẹ vào Q3/2020. Giá chung cư cũng bắt đầu thiết lập các mốc mới từ 20tr (2018), 30tr (2019) và 40tr (2020).

Cùng với những chỉ số trên nếu mang so sánh cùng với Đồng Nai – Long An rõ ràng việc Bình Dương xuất hiện chung cư và giá trung bình đất đai cao không chỉ là Sốt tạm thời – mà có thể sẽ là tâm điểm ít nhất 2020-2021.