THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUÝ 2.2022

Chuyên viên BĐS Chuyên viên BĐS 26/07/2022

 Sau cơn sụt giảm mạnh của thị trường chứng khoán và crypto cùng với nhiều chính sách được ban hành nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng lo lắng liệu có xuất hiện một cuộc tháo chạy khỏi thị trường hay không, liệu tâm lý của các nhà đầu tư lướt sóng có vững vàng trong cơn sóng hạn chế tín dụng, kiểm soát phân lô bán nền hay siết chặt hơn thuế trong giao dịch bất động sản. Tóm tắt một vài điểm chú ý trong báo cáo vừa được Batdongsan.com.vn công bố vào ngày 5/7/2022 tại HCM:

  1. Người trẻ ngày càng khó mua Chung cư khi giá sơ cấp và thứ cấp tăng (4-7%) trong bối cảnh nguồn cung hạn chế

292498996_6210418618973596_2057665655265499602_n

Thu nhập trung bình của người dân HCM rơi vào khoảng 180tr/năm, trong khi đó mức giá cho 1 căn hộ trung bình chào bán ra ngoài thị trường đang rơi vào khoảng 3 tỷ/căn hộ, điều này đồng nghĩa với việc để sở hữu 1 căn hộ cần làm việc liên tục trong 15-20 năm. Tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm khoảng 14.700 căn hộ (14 dự án), tập trung chủ yếu ở khu vực phía đông và mức giá trung bình >50 triệu với mức hấp thụ tương đối tốt từ 70-100%.

Mặc dù tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt tuy nhiên nhu cầu tìm kiếm căn hộ giảm nhiệt trong tháng 5-6 khi ngân hàng bắt đầu hạn chế tín dụng vào phân khúc cao cấp và siêu sang, một bộ phận nhỏ các nhà đầu tư lướt sóng chấp nhận cắt lỗ để đảm bảo dòng tiền ổn định.

  1. Đất nền vẫn có triển vọng dài hạn với mặt bằng giá tăng ở hầu hết các tỉnh thành, dù lượt quan tâm hạ nhiệt so với cùng kỳ năm trước

Hơn 53% số lượng người được khảo sát vẫn cho rằng đất nền là kênh đầu tư tiềm năng trong khoảng nửa cuối năm 2022 bất chấp những hạn chế tín dụng, và phân lô tách thửa ở các tỉnh phía bắc và nam, lượng quan tâm và giao dịch giảm mạnh nhưng đi kèm với đó là sự tăng giá mạnh từ 10-30% ở các tỉnh Đông Nam Bộ.

Vành Đai 3 - Hạ tầng quan trọng góp phần thay đổi diện mạo kinh tế và giảm tải cho các tuyến đường hiện hữu đi về các tỉnh Đông Nam Bộ đã được UBND đẩy nhanh tiến độ và dự kiến khởi công trước tháng 6/2023. Tam giác tăng trưởng Sân bay quốc tế - Cảng Cái Mép – Đô Thị Sáng Tạo HCM cùng với các tuyến cao tốc được triển khai đồng bộ kỳ vọng tạo ra một trung tâm trung chuyển hàng hóa của khu vực thay thế cho các sân bay quốc tế Hong Kong, Singapore hay Thái Lan.

(giá đất Long Thành tăng 5 lần kể từ thời điểm bắt đầu có dự án triển khai cảng hàng không quốc tế Long Thành)

  1. Dòng tiền trú ẩn tìm kiếm cơ hội trở lại ở phân khúc cho thuê và mua bán nhà mặt phố

Sau gần 2 năm chịu sự tác động mạnh của dịch Covid, phân khúc nhà mặt phố bắt đầu có sự khởi sắc với sự quay trở lại của các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, sinh viên học sinh đi học trở lại và thông quan cho người nước ngoài. Tỷ suất cho thuê nhà phố bắt đầu tăng lại từ 2.7% lên 3% và giá mặt phố ở các quận trung tâm đều tăng mạnh ở cả thị trường HN và HCM (tăng từ 2-20%)

Khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, crypto, vàng kém hấp dẫn dòng tiền thông minh lựa chọn quay lại phân khúc nhà mặt phố để trú ẩn kèm theo thu dòng tiền hàng tháng kỳ vọng bù đắp sự tăng lên của lãi suất để kiểm chế lạm phát trong thời gian tới. 

  1. Nghỉ dưỡng chờ thời – Thiệt đơn thiệt kép

Sau gần 2 năm đây là phân khúc bất động sản hiếm hoi chưa có sự hồi phục khi mức độ quan tâm vẫn thấp hơn 40% so với 2020, vẫn là câu chuyện xung quanh 3 “chưa”, (1) chưa có khái niệm cụ thể về BDS du lịch trong các văn bản pháp lý kinh doanh bất động sản (2) chưa quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của các cam kết và (3) chưa cộng nhận quyền sở hữu hợp pháp (sổ hồng)

Thị trường nghỉ dưỡng trong giai đoạn này đang thiệt đơn thiệt kép khi du lịch chưa hồi phục, chi tiêu du lịch trên thế giới bị ảnh hưởng bởi lạm phát tăng ở Châu Âu, Mỹ, tín dụng bị siết chặt nhưng số lượng nguồn cung trên Batdongsan.com.vn tăng từ 21 dự án lên 37 dự án.

Cứ mỗi chu kỳ 10 năm, luật đất đai sửa đổi sẽ có 1 cơn sốt đất hoặc khung pháp lý tạo cơ sở cho sự ra đời của nhiều loại hình bất động sản, và 2023 sẽ là năm bản lề chờ khung pháp lý hoàn chỉnh và sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường du lịch/nghỉ dưỡng.