Ai cũng bảo cầm tiền mặt làm vua? Đúng nếu cầm tiền đi mua. Mua gì? Mua nhà mua đất mua đô Úc mua dầu mua chưng khoán mua gì cũng được khi giá rẻ. Cầm tiền để đó chi tổ lạm phát chứ chả làm Vua đâu ạ. Khi chính phủ bơm tièn vào thì lạm phát càng tăng cao. Do vậy nên suy nghĩ lại khi tất cả đèu nghĩ “cầm tiền làm vua” và “giá bds sẽ rớt , thôi chờ mua cho sướng”, có thể đúng ăn may 1 lần chứ nói về thị trường chung thì không đúng. Em phân tích thử cho các bác nhé:
1. Ai cũng nghĩ giá giảm trong / sau mùa dịch? SAI
– Các dự án mới ra giá vẫn trên trời, River $6500-7000, Metropole $8000-10,000, Empire $7000-8000, Sunshine Q4 cả trăm triệu …
– Chi phí dự án quá cao hoàn toàn không rẻ. Giờ không còn cho lấy đất công, mà phải mua đấu giá, tăng thuế chuyển nhượng bds, tăng khung giá đất, hạn chế cấp phép cho dự án làm kéo dài dong tiền vay vốn, v.v… đẩy chi phí lên rất cao. Do vậy cdt không thể bán rẻ được. Giá nhà vẫn cao cho khutrung tâm và trở thành phân khúccao cấp và siêu cấp. ==> Các dự án trung cấp bắt buộc phải dời ra các khu vung ven ==> giá đất vùng ven lại lên giá và tát cả các giá phân khúc này cũng phải tăng y chang ; Dân giãn ra thì chính phủ phải làm dường xá cầu cống giao thông. hạ tầng mà lên thì giá đất giá nhà phải lên ==> giá dự án mới phân khúc nào cũng cao hơn rất nhiều ;
– Khi dự án mới ra giá quá cao mà rõ ràng nhu cầu mua ở vẫn có nhiều, nhu cầu đầu tư vẫn nhiều, thì tiền sẽ đổ lại các hàng tồn hoặc dự án thứ cấp. Dương nhien phải là các dự án, các sản phẩm tốt. Cầu tăng cung ít ==> giá lại tăng lên. Khi hàng thứ cấp hết hoặc tăng gần bằng hàng mới thì các dự án mới ra lại tăng giá.
– Khi nhu cầu ở cao mà không mua ở thì chuyển qua cho thuê như nước ngoai. Dân thuê nhiều thì nhu cầu mua cho thuê lại tăng. Cầu tăng thì giá bds cũng tăng.
– Nhìn kiểu gì đi nữa tính thanh khoản có thể sẽ chậm lại 1 tý trong thời gian ngắn. Nhưng giá thì chưa thấy có thể giảm tý nào. Các dự án tốt đời đầu như Diamond Ísland, Vinhomes Bason, Vinhomes Central Park, Sunwah Pearl hay dọc Bến vân Đồn Q4 như Royal, Tresor, Millenium, D-Mansion v.v… mà giá đời đầu còn thấp thì vẫn sẽ tăng rất cao trong 6-12 tháng tới
– Khi giá nhà quá cao thì chính phủ sẽ phải cho phép xây các căn hộ nhỏ hơn để dân có thể mua nổi. Các dự án 25m2 1PN 50-60m2 2PN theo dang VGP sẽ từ từ rất phát triển.
2. Chờ mua hàng ngộp? SAI
– Mùa dịch thì người ảnh hưởng nhiều nhất là ngừoi mua/thuê nhà cho thuê lại. Nhưng cũng chỉ giảm giá nhà 3-5% so với giá thị trường, không ảnh hưởng mấy. Do giá nhà mới thì tăng, giá thứ cấp thì không giảm, nhu cầu ở vẫn nhiều, thì hổng lý do gì chủ nhà bán rẻ cả.
– các dự án đóng tiền theo tiến độ thì các cdt cũng giãn ra 6 tháng, 1 năm. Chua thấy dự án nào bàn giao trong 6 tháng tới nên các ngừoi mua nhà cũng chưa có áp lực ; các Ngân hàng như VPB, Tech đều đang có chính sách giảm lãi, chỉ trả lãi ân nạn nợ gốc 6 tháng v.v… nên các khoản vay vẫn ít bị áp lực hơn nên cũng chưa ảnh hưởng lớn. Hơn nữa các chủ nhà mà đủ điều kiện mua các căn thiệt đẹp giá cao thì chả bao giờ phải cắt lỗ cả. Nên giá cũng chỉ đi ngang chứ khó mà đi xuống. Đã xuất hiện khá nhiều các bạn Việt kiều đi mua nhà trả giá 30-40% như đi chợ bị VC chửi đuổi về
– Giá nhà chung cư ảnh hưởng ít nhất do khung giá có, theo giá HDMB, giá thị trường nên cũng không thể rớt được, chỉ có thể đi ngang không tăng trong 1 thời gian sau đó lại tăng lên do lạm phát. Đất bị bơm thổi thì sẽ rớt giá rất nhanh trong các khu vực nhung rớt vì giá không thật chứ không liên quan đến dịch hay không. Và dù rớt giá so với giá bơm thổi chứ so với giá gốc trước khi bơm có thấp hơn không? Không hề. Các khu Q9, nhơn trạch, đồng nai, Long an, từ tù dãn dân ra tới nơi thì cũng hổng rẻ đâu nha
Túm lại nhìn kiểu gì cũng không thấy giá có thể xuống được. thời gian này là thời gian khá tốt để lựa chọn hàng tốt mà mua vào, chứ không phải hàng rẻ mà mua vào. “Bắt đáy” mà đáy toàn rác rưởi thì bán lại cũng không được đâu. bắt cao hơn tý nhưng bắt cá tôm thì mới kiếm được lời các bác nhé. Thị trường sẽ đi ngang 1 thời gian nhưng chắc khó mà giảm nổi
Theo Anh Martin Ho.
