Phần I: Các khái niệm cơ bản về bất động sản
- Thị trường bất động sản
Là thị trường mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất. Bao gồm người mua, người bán các nhà đầu tư, những nhà môi giới và các chuyên viên bất động sản - Cung bất động sản
Có thể hiểu cung bất động sản là lượng nhà đất cần bán cho thuê tại một thời điểm nào đó trên thị trường - Cầu bất động sản
Có thể hiểu là lượng nhu cầu cần mua thuê nhà đất tại một thời điểm nào đó trên thị trường - Dịch vụ bất động sản: bao gồm các loại dịch vụ hỗ trợ cho việc mua bán, thuê nhà đất như môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin, thẩm định giá, dịch vụ pháp lý, dịch vụ tài chính, dịch vụ trung gian thanh toán, dịch vụ sữa chữa bất động sản …
- Giá bất động sản: trên thị trường tồn tại song song hai loại giá bất động sản
Giá nhà nước: được UBND tỉnh thành phố ban hành, thay đổi theo từng năm và được dùng làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng nhà đất
Giá thị trường: được hình thành theo biến động của thị trường, dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị … và các yếu tố quản lý của nhà nước. Giá thị trường là sự thỏa thuận mua bán của người mua, người bán về giá trị
Phần II: Đặc điểm bất động sản
Kích thước: thể hiện hình thù của lô đất
– Vuông vắn: nhà đất có diện tích phía trước bằng diện tích phía sau độ dài các cạnh tương đương nhau
– Nở hậu: nhà đất có diện tích ngang phía sau rộng hơn chiều ngang phía trước
– Bóp hậu: nhà đất có diện tích ngang phí sau nhỏ hơn phía trước
(Ghi chú: theo phong thuỷ nhà đất nở hậu rất tốt để ở, gia chủ sẽ làm ăn phát tài, gia đình hạnh phúc … ngược lại nhà đất bóp hậu không tốt để ở, hơn nưa gia chủ sẽ làm ăn không được phát đạt …) Tuy nhiên hiện tại ở các khu đô thị đã có từ lâu hình thành một cách tự phát thì có rất nhiều nhà đất có kích thước nở hậu và bóp hậu tỷ lệ này có thể là 50/50. Riêng các khu quy hoạch mới thì kích thước chuẩn (vuông vắn)
Hướng: nhà đất có tám hướng chính (Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông nam, Tây Nam, Đông Bắc, Tây Bắc), mỗi người có tử vi hợp với một vài hướng và không hợp với một vài hướng khác tuy nhiên ở nước ta hướng Đông và Nam là hai hướng được chuộng nhất vì theo vị trí địa lý thì hai hướng Đ và N có khí hậu tốt nhất, theo tử vi là hai hướng tốt hợp với nhiều người nhất.
Hiện trạng nhà đất: phản ánh tình trạng sử dụng đất (đất trống, đất xây dựng, đất trồng cây, đất nông nghiệp … đất xây dựng gồm: cấp nhà hoặc nhà bao nhiêu mê, tổng diện tích sử dụng bao nhiêu, đã được xây dựng bao lâu mới hay cũ …)
Vị trí: là địa chỉ toạ lạc của nhà đất, phường, quận huyện, tỉnh thành phố … vị trí theo nghĩa giá trị gồm: vị trí thương mại, vị trí an ninh, vị trí tiềm năng, vị trí thích hợp để ở hoặc kinh doanh một loại hàng hoá cụ thể …
Phần III: Pháp lý bất động sản
Sổ hồng (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở) do UBND tỉnh thành phố cấp và có giá trị pháp lý cao nhất đối với một bất động sản
Sổ đỏ (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSD đất ở) trước đây sổ đỏ chỉ cấp cho đất chưa xây dựng nên khi xây nhà chủ bất động sản phải đăng ký đổi sang sổ hồng để thể hiện hiện trạng nhà. Nhưng hiện tại sổ đỏ được chính phủ quy định có giá trị như sổ hồng (có nghĩa trong sổ đỏ có thể hiện cả hiện trạng nhà) và được cấp cho cả đất chưa xây dựng và đã xây dựng, được áp dụng trên toàn quốc thay thế cho sổ hồng
Ngoài các giấy tờ trên còn có các giấy tờ hợp pháp khác nhưng chưa được pháp luật công nhận, có nghĩa từ những giấy tờ này các chủ bất động sản được quyền làm các thủ tục để cấp sổ đỏ. Các giấy tờ này không được mua bán chuyển nhượng, cầm cố thế chấp hay bảo lãnh… việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng thoả thuận, cam kết giữa hai bên và được hoàn tất cho đến khi bất động sản được cấp sổ đỏ.
Trong quá trình quy hoạch đền bù giải toả, người dân sau khi bàn giao mặt bằng được cấp phiếu bố trí đất theo quy hoạch chi tiết (1/500). Khi dự án hoàn tất người dân sẽ được giao đất ngay sau khi nộp đủ tiền (hoặc được nợ theo quy định) và được cấp sổ đỏ trong thời gian quy định (tối đa là 02 tháng). Nhưng do nhu cầu thực tế người dân sẽ bán bất động sản mà mình sở hữu theo giấy bố trí đất của ban đền bù giải toả nhưng pháp luật không công nhận vì chưa đủ cơ sở pháp lý nên đại đa số người mua, bán sẽ tự thoả thuận với nhau bằng hợp đồng viết tay và tiến hành thủ tục công chứng uỷ quyền. Bên mua sau khi được uỷ quyền sẽ thay mặt bên bán tự sang tên cho mình hoặc bán lại cho người khác ngay sau khi nộp đủ tiền và được cấp sổ đỏ. Do xuất phát từ nhu cầu thực tế của người dân nên ở một số địa phương và tại Đà Nẵng chính quyền cho phép người dân được sang tên trực tiếp cho người mua sau khi nộp đủ tiền sử dụng đất và ký giấy xác nhận tại UBND phường.
Tranh chấp bất động sản: thường xảy ra từ chủ bất động sản (do thừa kế, do nợ nần, bị kiện do xây dựng sai hoặc lấn chiếm đất người khác). Cũng có nhiều nguyên nhân do khi mua bán bên mua & bán có những vi phạm trong hợp đồng hoặc có những thoả thuận không rõ ràng dẫn đến tranh chấp.
Giải quyết tranh chấp: thường thì hai bên tự thoả thuận cùng nhau giải quyết nếu không được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại toà án có thẩm quyền và quyết định của toà án là quyết định sau cùng.
Phần IV: Đầu tư bất động sản
Là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch. Gọi là đầu tư mua bán
Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản
Đầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán
Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư …
Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vào tốc độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số … nên đầu tư bất động sản là một trong những loại hình đầu tư an toàn và lợi nhuận cao. Nhưng vẫn có nhiều trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị trường sẽ có dấu hiệu chững lại hay đóng băng lúc này những nhà đầu tư có tài chính yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ. Ngoài ra không như những thị trường khác như tài chính, tiền tệ, chứng khoán… nhà đầu tư bất động sản không cần phải có nhiều kiến thức để xử lý công việc nên những người đầu tư (thường là tầng lớp người già có tài chính, nhưng kiến thức mới kém) sẽ chọn đầu tư bất động sản.
Lợi nhuận do đầu tư vào bất động sản tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều người đầu tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt trong thời gian qua khiến cho giá bất động sản tăng vọt và đang ở mức cao. Và cũng chính khi việc đầu tư không còn lợi nhuận những nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng. Chính vì vậy những nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm cần thiết để rút ra khỏi thị trường.
Đầu tư bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thụ rất lớn vào quyết định của nhà đầu tư. Vì vậy để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt thông tin, am hiểu thị trường một cách sâu sắc và sự hỗ trợ tốt nhất là nhà đầu tư nên liên kết với các trung tâm môi giới bất động sản nhất là những trung tâm có uy tín có kinh nghiệm và quy mô hoạt động tương đối lớn, hiện đại.
Phần V: Những điều cần biết khi giao dịch bất động sản
Giao dịch nhà đất tuy rất đơn giản nhưng cũng rất phức tạp và rất dễ phát sinh tranh chấp. Do vậy Khi giao dịch ai cũng muốn đảm bảo an toàn cho mình nhưng đôi khi do sự cẩn thận quá mức do không am hiểu qui trình thủ tục chuyển nhượng cũng như các vấn đề khác đã làm cho các bên mua bán không giao dịch được. Để hỗ trợ điều này chúng tôi xin tóm tắt một số vấn đề thực tiễn để quí khách hàng nắm rõ và cân nhắc khi tiến hành mua bán sao cho có hiệu quả
1) Các bước tiến hành giao dịch
– Bên bán rao bán nhà đất, bên mua xem và quyết định lựa chọn
– Hai bên tiến hành đàm phán về giá cả, phương thức thanh toán, thủ tục pháp lý, thời hạn giao nhà, đất và giấy tờ…
– Ký kết hợp đồng mua bán và giao nhận tiền đặt cọc
– Tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng, thanh toán theo thoả thuận và thanh lý hợp đồng
2) Các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất:
Thực tế việc chuyển nhượng nhà đất hiện nay tồn tại đồng thời 02 loại hợp đồng. Một là hợp đồng mua bán giữa hai bên có thể có người làm chứng (gọi tắt là hợp đồng giấy tay). Hai là hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng nhà nước. Thực tế hợp đồng giấy tay là hợp đồng chính thức giữa hai bên giao dịch bao gồm đầy đủ và chi tiết các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng. Ngược lại hợp đồng được công chứng nhà nước chứng nhận chỉ mang tính khái quát, chung chung và chỉ là cơ sở để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng đối với các cơ quan quản lý trực tiếp.
+ Chi tiết các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng thường gặp
– số tiền đặt cọc: là số tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng giữa hai bên được tiến hành theo đúng thoả thuận bảo vệ quyền lợi cho bên còn lại trong trường hợp bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng, thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.
– thuế và phí chuyển nhượng:
+ Mức thuế người bán phải nộp cho nhà nước là 4% giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo đơn giá quy định
+ Mức thuế người mua phải nộp là 1% giá trị nhà và đất theo đơn giá quy định phí chuyển nhượng thông thường gồm: lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ sang tên … nhưng giá trị không đáng kể
trên thực tế hai bên mua bán có thể tự thương lượng về phần thuế và phí phải nộp nhà nước sao cho thuận lợi nhất
– phương thức thanh toán và các bước làm thủ tục chuyển nhượng: hai nội dung này có liên quan mật thiết, thủ tục chuyển nhượng là cơ sở cho quá trình thanh toán
+ thông thường thủ tục chuyển nhượng trải qua các bước chính sau
đặt cọc – công chứng hợp đồng chuyển nhượng (tại công chứng nhà nước theo quy định) – nộp thuế chuyển quyền, sang tên trước bạ (phòng tài nguyên môi trường UBND quận có tài sản toạ lạc). Phương thức thanh toán cũng theo trình tự như vậy tuỳ theo thoả thuận về số tiền giao nhận, hình thức giao nhận …
Thông thường để đảm bảo cho giao dịch được thuận tiện thì nên tiến hành các bước sau:
– tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng và giao nhận tiền đặt cọc
– ngay sau khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao nhà và đầy đủ giấy tờ cần thiết để bên mua tự sang tên trước bạ, đồng thời bên mua giao toàn bộ số tiền còn lại
– trường hợp hai bên cùng chịu thuế hoặc bên bán chưa giao nhà ngay thì bên mua có thể để lại một số tiền để bên bán có trách nhiệm hơn trong việc thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi hoàn tất các thủ tục còn lại bên mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận
* các nội dung trong hợp đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên giao dịch, thông thường cũng có những điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng và hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai bên không có khả năng thực hiện sau khi đã được gia hạn.
3) Phát sinh tranh chấp: sau đây là một số trường hợp phát sinh tranh chấp thường gặp:
– Bên bán không bảo đảm thời gian công chứng, giao nhà… do các rủi ro khách quan chủ yếu là tài sản đó bị tranh chấp hoặc thủ tục thừa kế không hợp pháp. Tranh chấp này rất khó giải quyết vì nguyên nhân khách quan do vậy nên tránh trường hợp này bằng cách tìm hiểu kỹ tình hình pháp lý của bất động sản đó. Xem xét có bao nhiêu người cùng sở hữu nó, có tranh chấp hay không.
– Một trong hai bên cố tình không thực hiện hợp đồng, nếu bên mua không thực hiện coi như đã mất tiền cọc nhưng nếu bên bán chấm dứt hợp đồng nếu muốn bồi thường bên mua phải khởi kiện tại toà mất rất nhiều công sức, do vậy cần xem xét tư cách đạo đức của người bán…
Phần VI:
Dự án bất động sản
– Khu tái định cư: là một khu quy hoạch có mục đích chỉnh trang đô thị, bố trí lại đất cho người dân bị giải toả
– Dự án bất động sản:
+ Dự án phân lô bán đất hoặc nhà
+ dự án được dùng để kinh doanh: như xây dựng khách sạn, cao ốc, resort …
+ Kết hợp giữa kinh doanh và bán bất động sản: như xây khu tổ hợp biệt thự để bán và khách sạn để kinh doanh, người mua biệt thự có thể kết hợp kinh doanh theo thoả thuận với chủ đầu tư
Chuyên viên bất động sản: là người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, am hiểu thị trường và có khả năng tư vấn tốt
Trung tâm giao dịch là một công ty hay cá nhân hoặc một bộ phận của công ty có trụ sở dùng để giao dịch bất động sản. Trung tâm là nơi có nhiều thông tin về thị trường, về nhà đất cần giao dịch để người có nhu cầu lựa chọn và là nơi có một hay nhiều chuyên viên bất động sản hoạt động, đọ tin cậy cao
Cò bất động sản: là những người môi giới bất động sản nhưng không có trụ sở, văn phòng cũng như không có trình độ nghiệp vụ đây cũng là một kênh thông tin được người có nhu cầu lựa chọn nhưng mức độ tin cậy không cao
Ngoài ra có rất nhiều người không hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhưng nhờ có mối quan hệ và muốn kiếm thêm thu nhập họ cũng tham gia như một cò bất động sản. Thường thì họ liên kết với các trung tâm bất động sản để cùng giải quyết nhu cầu và ăn chia tỷ lệ
Nhà đầu tư bất động sản : là những người dùng vốn để mua và bán lại hoặc cho thuê bất động sản:
– Nhà đầu tư chuyên nghiệp: bất động sản là lĩnh vực kinh doanh chính của họ và phần lớn vốn của nhà đầu tư được dùng để mua bán bất động sản
– Nhà đầu tư không chuyên nghiệp: bất động sản không là lĩnh vực kinh doanh chính của họ thỉnh thoảng mới dùng vốn của mình để đầu tư bất động sản.
Nhà đầu tư là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của thị trường vì nếu đầu tư càng cao thì thị trường càng phát triển và mở rộng cả về chất lẫn về lượng. Giá trị bất động sản của xã hội sẽ gia tăng không ngừng, ngược lại đầu tư càng thấp thì thị trường sẽ giảm dần quy mô giao dịch. Sự tác động của nhà đầu tư đến thị trường có mặt tích cực và tiêu cực, nếu nhà đầu tư thật sự, bỏ vốn kinh doanh thật sự và có tâm thì thị trường sẽ phát triển bền vững. ngược lại nếu các nhà đầu tư dùng vốn cũng như quan hệ để tác động xấu đến thị trường
ST.
