Tại sao có những căn chung cư chưa giao nhà đã chênh ầm ầm cả tỷ, tại sao có những căn bàn giao cả năm chỉ lên tẹo rồi tịt? Bài này mình bàn qua tý các việc này nhé, từ trong ra ngoài, xếp theo thứ tự ít quan trọng nhất đến quan trọng nhất theo quan điểm người viết.
1. Chất lượng hoàn thiện: so với thời giá các chung cư cao cấp hiện nay thì chất lượng hoàn thiện phải khá tốt, nhưng thực chất không có sự khác biệt mấy giữa các dự án. Cũng chỉ gạch, đá, gỗ. Các bếp bây giờ 99% từ Casta hoặc An Cường là những tay làm bếp nhất Vietnam, thiết bị thì Toto Kohler Duravit … nên phần lớn các dự án đều như nhau. Miễn là chất lượng thi công đừng quá tệ (bể ống nước, thấm, hay tủ bếp tủ lavabo mốc hư) không có cư dân bốc phốt nhiều thì sẽ không ảnh hưởng đến việc tăng trưởng giá, nhưng thực chất không làm tăng giá. Do vậy chỉ có các nhà đập ra thiết kế làm lại tạo sự khác biệt thì mới có ảnh hưởng giá tăng mà thôi
2. Vị trí/ giao thông: Tuy bất động sản luôn là vị trí vị trí vị trí nhưng nó phải đi kèm với sự thuận tiện nữa. Ví dụ VHCP, Sunwah pearl đều những vị trí đẹp nên tăng trưởng, nhưng các vị trí như Bason còn đẹp hơn nữa nhưng vẫn không lên gía bằng (riêng ông này nhiều lý do cộng lại đây chỉ nói vị trí). Tại sao dự án Sunrise City là 1 đỉnh điểm tuyệt đẹp, vị trí quá ngon nhưng sau khi bàn giao 1 năm giá từ 2017-2018 đến giờ không tăng tí xíu nào. Vì kẹt xe tệ quá. Sun Avenue 8 toà nhẹ nhàng vị trí tuyệt đẹp, trung tâm quận 2 nhưng sao 2PN đến giờ vẫn lèm bèm 3.8-4t không lên được hơn số đó? Trục đường giao thông không thuận tiện. Tuyến đường chính toàn xe tải lớn. Sáng mà chở con đi học bằng xe máy chắc khóc thét mỗi ngày. Mặt MCT thì bụi và ồn. Còn các dự án mặt XL Hà nội như Masteri mà Metro làm xong bước chân ra đến trạm thì tăng gía cái chắc. Do vậy vị trí & thuận tiện giao thông có phần ảnh hưởng lớn đến việc tăng giá sau bàn giao
3. Mặt bằng gía chung: một phần nào thôi. Giá hiện tại thị trường quá cao so với 2-3 năm trước do vậy các dự án tốt mua giá 50-55tr/m thì giờ tăng chênh tỷ tỷ so với giá 70-80tr/m là bình thường. Empire đời đầu có $3000/m giờ toàn $6500-7500; Sunwah pearl gía gốc đời đầu so với giờ mới có chưa đến 2 năm, mới đóng 50% tiền mà có căn nào chênh duới 1tỷ hôn? VHCP cũng vậy tăng khoảng 40-50% sau 2-3 năm. Rivergate Quan 4 Giá gốc có 40-44 giờ toàn 60-75tr/m. Như vậy đương nhiên mb giá mới sẽ kéo gía lên 1 phần. Nhưng điều này không hẳn đúng 100%. Các nguyên tố khác sẽ kềm chân lại tuỳ dự án. Ví dụ nguyên đống Hoàng Anh Gia Lai dọc Nguyễn Hữu Thọ vẫn chỉ 18-20tr/m dù kế bên Nova, Phú Long, Kiến Á, GS đều gấp đôi số này mà không kéo HAGL lên được dù cùng khu vực kế bên nhau; hay tại sao Thủ Thiêm giờ ra tòan trên $7k mà Bason vẫn lình xình $5-6k chưa bung được
4. Tên tuổi chủ đầu tư: mỗi cdt đều có fan club. Những nhà đt lướt nhanh đều thích Nova, Hưng Thịnh, Masteri vì mua giai đoạn 1 và gđ cuối chênh 25-30% trung bình do đó kiểu gì cũng có lãi. Nhưng sau khi giao nhà 1 2 năm chưa chắc tăng tiếp. Vingroup, Sungroup uy tín nên có fan club riêng. Luôn có nhóm nhà dt đu theo mua của Vin. Luôn có sóng từ lúc chuẩn bị giao nhà cho đến vài năm sau. Các cdt đánh vào dân “ở” như CapitalLand KeppleLand thì mất thời gian lâu hơn nhưng gía trị tăng đều luỹ tiến. Nhìn chung mỗi loại cdt sẽ có 1 fan club riêng
5. Số lượng căn/toà: khi nhiều quá mà k có các điểm đặc biệt lấy điểm lại thì thực sự khó lướt. Không có các nhà đt lướt gía sao lên được. Khu vực 2 toà gía tăng vượt bực so với khu vực 8 toà như Sun Ave. VHGP 70 toà sẽ là bài toán nan giải cho thứ cấp. Số lượng quá nhiều sẽ làm chậm tính thanh khoản
6. Tiện ích: một trong nhứng điểm khá quan trọng. Tiệm ích khi xưa chỉ cần có hồ bơi phòng gym là đủ nhưng bây giờ mà thiếu shophouse, cây xanh, trường học bệnh viện thì khó mà thuyết phục ngừoi mua. tại sao Bason 3 năm vẫn chưa đạt đỉnh, là vì thiếu shophouse so với VHCP; Sun Avenue tiện ích thua xa Estella. Tại sao Vinhomes Quận 9 dám bán cao hơn xung quanh 30-50%. Tất cả đều là tiện ích. Khi tiện ích đầy đủ và chỗ ở đáng sống thì gia trị sẽ tăng VÀ GIỮ GIÁ sau thời gian
7. Cách quản lý: đơn vị quản lý & nhân viên là những ngừoi cư dân gặp hằng ngày. Ng ta sẽ không nhớ ông to ông lớn cdt. Ng ta sẽ nhớ nụ cười của chị lao công, cách cung kính phục vụ của anh bảo vệ, ân cần nhiệt tính của bé Lễ tân, hay vừa rồi trong mùa dịch cách phản ứng nhanh và hiệu quả của BQL toà nhà ra sao, hay các chính sách có trách nhiệm nhiệm với dân để sống phù hợp và tiện nghi hay không, hay khi có vđ họ đá bóng qua lại hay xử lý tình huống thế nào. Tại sao nhà trong compound bao giờ cũng mắc hơn nhà sát bên compound ít nhất 30-50%. Vì nó tạo cho ngừoi cư dân sự an tâm, tiện nghi, an toàn, tiện lợi khi có bộ máy quản lý tốt.
Nguồn: Anh Martin Ho.
