CÁC LOẠI HUY ĐỘNG VỐN – MUA HAY KHÔNG MUA?
Các bài trước em đã viết qua về việc chính phủ đang cố gắng điều chỉnh hay đúng hơn là siết chặt cục BĐS lại vì sợ nó bể theo chu kỳ (2010-2020). Các việc này có ảnh hưởng vô cùng lớn với các Chủ Đầu Tư khiến thị trường bị đứng trong 12 tháng qua. nghe thì rất đúng, nhưng nếu không linh động thì các chủ đầu tư chưa quá mạnh về tài chính dễ đi luôn, làm tiền bốc hơi là cũng dở. Luật thì đá nhau khiến chủ đầu tư điêu đứng. 100% đất ở thì làm chục ông kẹt lại không làm ăn gì được, ngoài ra làm giá đất tăng cao khiến giá bán cũng phải tăng vượt bậc như thời gian qua.
Thành ra tính sơ sơ theo bây giờ thì từ khi mua được miếng đất sạch mất 2-3 năm mới đủ điều kiện bán hàng. Cái đó chỉ làm cho các Chủ Đầu tư chết vốn và thời gian, chưa kể lãi suất ngân hàng 10% / năm x 3 năm + tiền đất tăng gấp rưỡi gấp đôi thì giá chung cư tăng là đúng rồi. ==> Do vậy phải toàn đi huy động vốn sớm. Để huy động được vốn (đủ điều kiện bán hàng) thì lần trước cũng đã viết rồi thôi không nói thêm .
Hôm nay em chỉ so sánh 3 loại hình huy động vốn mà thôi
1. Thỏa thuận cọc giữ chỗ : Là thỏa thuận nhận “booking” có trả lại tiền cọc nếu không mua, nhưng chưa chốt giá. Trả lại có thể có hay không có lãi. Trên lý thuyết có thể lấy lại bất cứ lúc nào (chưa nói chuyện thủ tục lấy mất bao lâu)
2. Trái phiếu: huy động vốn với thỏa thuận ưu tiên mua , như vậy cũng = booking mà thôi. Khác cái là có lãi suất và phải chờ đủ kỳ hạn, vì dụ 12 tháng mới lấy tiền lại được. Giống ở chỗ chưa có giá. Còn việc tại sao trả lãi suất cao vậy? thì thể hiện sự đói vốn thôi. Chứ bản chất không khác gì. Rủi ro hơn hình thức booking xíu nữa là trài phiếu công ty con, và “hứa” cho đổi chô mua dự án, chứ không phải là “cọc hay giữ chỗ cho dự án abcd với giá xyz”
Tại sao chưa có giá? Vì chủ đầu tư chưa có được tờ giấy đi đóng tiền “lên thổ”. Vướng vụ 100% đất ở, đất công hay chưa có được “thẩm định giá trị đất để ra số đem tiền đi đóng”. Chuyện tạo sóng điều chỉnh giá cũng có 1 phần nhưng 99% là do chưa biết tiền đất bị lên bao nhiu nên phòng kinh doanh chủ đầu tư chưa trình sếp chốt giá bán được. Do vậy cả 2 trường hợp này đều chưa dám cho giá, toàn giá rumour thôi. Do vậy không bắt chẹt “không hoàn cọc” được. nên 2 cái này là lấy tiền lại được.
3. HĐ cọc: Lúc này là đã có giá đất, nên sẽ bắt ký cọc không hoàn trả nếu không mua. Đảm bảo hơn cho người mua là ít ra họ có giá trị đất rồi, và giá bán không được thay đổi nữa, và thường thời gian chờ cho ra đến HDMB sẽ ngắn hơn 2 trường hợp trên. Nếu cdt vi phạm HĐ cọc này thì người mua có thể kiện. Chủ đầu tư sẽ bị phạt ngưng kinh doanh 6 tháng (do đó hay dùng các cty con để né) + trả lại tiền + trả lãi. Còn vi phạm các loại thỏa thuận 1 và 2 (không có hàng để bán) thì người mua không kiện được, chỉ đòi tiền được thôi, chủ đầu tư không bị phạt hành chính và ngưng kinh doanh.
Bản chất y chang nhau nhé. Chỉ là hình thức khác nhau mà thôi. Hôm rồi các bác viết bài trái phiếu trích dẫn tùm lum, ghi các loại rủi ro dao to búa lớn ghê lắm.
“ – Người mua sẽ không thể kiểm tra được BĐS mà chủ đầu tư dùng là tài sản đảm bảo có Đầy đủ pháp lý hay không. Trong trường hợp Pháp lý không đầy đủ thì khách hàng sẽ hứng trọn rủi ro.
– Trong trường hợp mua trái phiếu để được ưu đãi BĐS vị trí đẹp giá năm 2019 nếu dự án được triển khai năm 2021 thì thực ra đây chính là một kênh đánh bạc mà phần thua nghiêng về khách hàng nhiều hơn.”
Các bác nghĩ xem có khác gì của 2 điều này cho cả 3 hình thức không? Câu trả lời là không về mặt rủi ro pháp lý. Nếu tài sản đất chưa đủ pháp lý thì cả 3 đều chưa đủ.
 
Đánh giá an toán hơn là số 3, sau đó đến số 1 và rủi ro nhất số 2, vì công ty con có thể phá sản được tuy vậy dù về pháp lý giết công ty con được nhưng bản chất vẫn là uy tín công ty mẹ nên cũng không dám làm kiểu đó đâu
 
Rủi ro uy tín chủ đầu tư
Cả 3 như nhau. Người mua dù dưới hình thức nào thì đều đang đặt lòng tin vào chủ đầu tư, và đều đang đồng ý cho chủ đầu tư chiếm dụng vốn. Vì nếu thực sự không bán được sau 1 năm, thì trả lại cọc có hay không có lãi, hay abcd gì đó thì đều tùy thuộc rất nhiều vô uy tín của chủ đầu tư mà. Kiểu gì cũng rủi ro cho người tiêu dùng, hợp đồng thì do cdt viết có sửa được đâu, do đó do mình mà thôi. “Không mua thì người khác mua” nên cũng khó. Do vậy chắc chắn phải chấp nhận rủi ro thôi, còn rủi ro ở mức độ nào thì nên quyết theo uy tín các chủ đầu tư lớn thôi vậy. Nếu chủ đầu tư “bẻ cọc” thì có đi kiện được không? Hay nếu booking / trái phiếu xong 2 nằm sau họ tăng giá bán thì người mua cũng làm được gì? Do vậy ở đây thì cả thị trường bây giờ tất cả các công ty đều đang kêu gọi vốn từ khách hàng, dù là hình thức nào. Người mua thì đều đang “sợ mất phần” nên đều phải chấp nhận rủi ro đó. Và hiện giờ cái duy nhất nắm trong tay là uy tín chủ đầu tư. Có thể người mua không thắng kiện nhưng chắc chắn là ảnh hưởng danh dự và uyt ín chủ đầu tư nếu lùm xùm. Do đó ít ra chỗ này là chỗ mình vịn vào được. Do vậy hỏi có mua không, thì trả lời là “Xem chủ đầu tư nào bán rồi tự quyết”. Các ông lớn thì mất 20-30 năm gầy dựng nên người ta cũng sẽ phải giữ cái tên của người ta không dám làm bậy. Còn các công liên danh, mới thành lập, thì coi chừng tý vì họ không có gì để mất.
Theo Mr. Martin Ho