Thị trường Bất động sản chào đón năm 2021 trong bối cảnh dịch bệnh vẫn diễn ra rất phức tạp với sự xuất hiện của biến chủng Delta gây ảnh hưởng mạnh tới tâm lý, kinh tế xã hội và đặc biệt là nhu cầu đầu tư và kinh doanh bất động sản. Mặc dù Covid đã xuất hiện từ 2019 nhưng riêng đối với thị trường BDS thì 2021 mới là năm mà các đơn vị kinh doanh BDS vật lộn để tồn tại trong tình cảnh giãn cách siết chặt và nhu cầu chạm đáy trong nhiều năm trở lại đây.
Đi tìm “Vaccine cho ngành BDS” là chủ đề xuyên suốt mà “Hội nghị BDS Việt Nam – Vietnam Real Estate Submmit 2021” đem ra bàn luận trong suốt 5 ngày từ 13/12/2021 đến 17/12/2021 trên nền tảng VRES.batdongsan.com.vn; Cùng nhìn lại những điểm nhấn rất nổi bật của thị trường Bất động sản trong 2021 được bàn luận trong 2 ngày đầu tiên của VRES 2021:
1/ Tp. Thủ Đức chính thức thành lập 1/1/2021 [Hoạt động 1/3/2021] – Tâm Điểm BDS HCM [Tháng 1]
Thành phố Thủ đức không đơn giản chỉ là sự sáp nhập 3 quận: Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức mà còn có mục tiêu cao hơn được Phó Thủ tướng Lê Văn Thành vừa ký Quyết định số 1538/QĐ-TTg phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chung TP. Thủ Đức thuộc TPHCM đến năm 2040 với mục tiêu TP. Thủ Đức trở thành một trong những trung tâm kinh tế tri thức, khoa học-công nghệ, tài chính quan trọng của TPHCM và quốc gia.
Bức tranh quy hoạch của Thành phố Thủ Đức cho tới năm 2040 sẽ ảnh hưởng như thế nào đối với thị trường BDS ở khu vực phía đông thành phố HCM:
– Quy hoạch về dân số: Dự kiến tới 2040 số lượng dân cư của Tp. Thủ Đức sẽ tăng lên hơn 3.0 triệu và nâng cao mật độ dân số/km2 từ 5.000/km2 lên hơn 20.000/km2, điều này sẽ nảy sinh nhu cầu về nhà ở rất lớn tương đương 300,000-500,000 căn hộ mới/năm; với tốc độ tăng trưởng dân số từ 25%-55% trong suốt 10 năm 2009-2019 theo số liệu của Tổng Cục Điều tra dân số thì lượng tăng trưởng dân cư lên 3.0 triệu là hoàn toàn có cơ sở;
– Quy hoạch đô thị: Dự kiến diện tích đất xây dựng đô thị của Tp. Thủ Đức sẽ chiếm tới 95% tổng diện tích của Tp., điều này làm tăng tỷ lệ đô thị hóa từ 80% lên 95% và đây cũng là tỷ lệ đô thị hóa cao nhất cả nước cao hơn cả HN-HCM.
Với nền kinh tế ước tính chiếm 1/3 GDP của toàn HCM tức là hơn 452 nghìn tỷ đồng là nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng thị trường BDS trong tương lai, bên cạnh đó quỹ đất còn rất dồi dào và là tâm điểm kết nối các hạ tầng mang tính quốc gia (Metro, Các tuyến cao tốc khu đông, Liên kết Sân bay Long Thành và là trung tâm Tứ Giác Kinh tế), Thủ Đức sẽ tiếp tục là tâm điểm Bất động sản ở Tp. HCM trong nhiều năm sắp tới.
2/ Sốt đất nền trên diện rộng và sự trỗi dậy của thị trường BDS vùng ven [Tháng 2-3]
Mặc dù chịu ảnh hưởng tương đối mạnh của dịch bệnh nhưng trong thời gian T2/3 của năm 2021 số lượng tìm kiếm BDS trên website Batdongsan.com.vn đạt đỉnh trong suốt 15 năm thành lập, với lượng truy cập hơn 100tr lượt tìm kiếm. Các nhà đầu tư săn lùng đất nền, đất biển, đất nông nghiệp không chỉ diễn ra ở các thị trường vùng ven ở HCM-HN mà còn lan rộng ra các khu vực khác như Bảo Lộc, Phan Thiết, Hà Tĩnh, Thanh Hóa, Bắc Ninh hay Hòa Bình và giá đất ở các khu vực này cũng tăng lên khá cao.
Những tưởng cơn sốt đất này chỉ xuất hiện chớp nhoáng sẵn sàng cho sự phục hồi của thị trường thì dịch bệnh tiếp tục bùng phát lây lan nhanh đẩy thị trường vào tình thế chống đỡ – sống còn của doanh nghiệp, giao thương đi lại giữa các tỉnh đứt gãy làm giảm cơn sốt đất nền và còn gây ra những ảnh hưởng ko nhỏ tới các phân khúc khác như chung cư, nhà phố, condotel….
Trong làn sóng điên đảo đan xen sốt đất, bùng phát dịch bệnh đẩy các nhà đầu tư thay đổi tâm lý tìm kiếm các khu vực lân cận – dịch chuyển nhu cầu sang nhà có diện tích lớn hơn ở vùng ven có không gian sống xanh và đặc biệt là sự hình thành các Đại đô thị lớn ở vùng ven, khu phức hợp căn hộ và nhà phố compound.
3/ Hạ Tầng – Quy hoạch Ảo – Chặn đứng Xu hướng đầu cơ BDS ăn theo hạ tầng-quy hoạch
Cụm từ sân bay Hớn Quản-Tecnic gây sốt không chỉ giới đầu tư ở HCM, Bình Dương Đồng Nai mà còn cả các nhà đầu tư đến từ phía bắc như Hà Nội, Hải phòng…hàng chục xe oto nối tiếp nhau về Bình Phước tạo ra cơn sốt chưa từng xảy ra, giá đất tăng lên hàng giờ hàng ngày và kéo theo các nhà đầu tư đi về đây săn lùng cả đất rừng, nông nghiệp, chờ cơ hội tăng giá và hệ lụy để lại hàng chục ha ruộng bỏ không chuyển sở hữu và không tạo ra giá trị gia tăng, các nhà đầu tư cuối ôm hòn than nóng phải nhận quả đắng.
Dịch bệnh kéo dài – đẩy mạnh đầu tư công để vực dậy nền kinh tế là mục tiêu xuyên suốt của chính phủ tuy nhiên không phải cứ có hạ tầng thì đất sẽ tăng giá, mà còn cả câu chuyện hình thành khu đô thị, phát triển kinh tế và các tiện ích xung quanh lúc này giá trị đất gia tăng và kéo theo BDS gia tăng.
Sự đan xen giữa sốt đất – hạ tầng ảo và các định hướng chính phủ cùng với các đợt dịch đan xen đã chặn đứng cơn sốt ảo ăn theo quy hoạch.
4/ M&A bất động sản diễn ra mạnh mẽ
Tác động của Covid-19 đã tạo ra cơ hội mới để các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mở cuộc săn lùng các dự án và xuất hiện ngày càng nhiều những thương vụ sang nhượng quỹ đất quy mô lớn, nói không nhầm thì sau rất lâu thị trường mới có cơn kìm giá để các thương vụ liên tục xảy ra đan xen trong các đợt dịch Covid. Thay vì trước đây các cuộc M&A diễn ra mạnh ở nhóm các đối tác nước ngoài thâu tóm các khu đất vàng/ đất ven biển của VN thì gió đã đổi chiều trong cuộc đua M&A 2021 với sự trỗi dậy rất mạnh mẽ của nhóm các doanh nghiệp trong nước với hàng loạt vụ thâu tóm đất có giá trị.
– Vinhome hoàn tất thương vụ thâu tóm Khu đô Thị Đại An 300 ha tại Hưng Yên;
– Nam Long mua lại 100% dự án Izumi Đồng Nai từ Kepple Land;
– Masterise Home nhận chuyển nhượng dự án 7ha tại Vinhome Grand Park;
– Phát Đạt Group hoàn tất chuyển nhượng Bình Dương Tower…
Quỹ đất ngày càng khan hiếm, thủ tục pháp lý ngày càng siết chặt các doanh nghiệp BDS lớn bắt đầu nghĩ tới việc tập trung gia tăng giá trị sản phẩm thay vì phân lô chào bán đại trà như nhiều năm về trước.
5/ Bài toán tài chính trong việc bán hàng BDS [Mua nhà 0 đồng – giãn thanh toán – Nhà đổi nhà]
Thị trường khó khăn đặt các nhà kinh doanh bất động sản phải thay đổi để thích ứng với thời kỳ mới, dòng tiền đi vào bất động sản suy giảm đặc biệt trong cả 2 năm 2020-2021, lúc này đặt ra bài toàn tài chính phù hợp với nhu cầu của người mua, thay vì khách hàng phải có 30% đối ứng và vay 70% còn lại thì các nhà kinh doanh BDS đưa ra thị trường 1 hình thức đầu tư dễ dàng hơn:
– Mua nhà 0 đồng, cho vay 100%;
– Nhà đổi nhà hoặc giảm tối đa thời gian thanh toán, chỉ cần 5-10% là có thể sở hữu BDS;
– Thanh toán chậm 1 tháng 1%; và
– Cam kết lợi nhuận
Bài toàn tài chính giúp cho các nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận và mua các dự án mới nhưng cũng vô tình đặt vào tình thế phải rất cẩn thận sử dụng đòn bẩy tài chính trong tình trạng dịch bệnh rất phức tạp như hiện nay, tới một lúc nào đó xảy ra tình trạng “Dễ mua – Khó bán” thì rủi ro vẫn sẽ là những người mua cuối cùng.
6/ Công nghệ áp dụng BDS – Nâng cao trải nghiệm Khách hàng Online
“Khách hàng không trung thành với sản phẩm của bạn, Khách hàng chỉ trung thành với trải nghiệm mà bạn tạo ra”
Với số lượng hơn 93% số lượng người dùng điện thoại là smart phone, và hơn 143 triệu tài khoản mạng xã hội thì thị trường Việt Nam có đầy đủ cơ sở để phát triển mạnh thương mại điện tử cũng như công nghệ dành cho Bất động sản.
Rất nhiều công nghệ đã được giới thiệu và triển khai tại thị trường Việt Nam trong 2 năm trở lại đây, nằm trong top các quốc gia trong khu vực triển khai mạnh mẽ ứng dụng công nghệ trong proptech:
– Công nghệ AR: 3D scanning, Story Teller, Google street view, HomeStaging, Gurulen
– Công nghệ VR trong sự kiện mở bán, nhà mẫu ảo
– Công nghệ AI trả lời tin nhắn, box tự động
– Blockchain, platform online…
Thay đổi để thích ứng là điều sống còn của các doanh nghiệp trong thời kỳ “bình thường mới“ – và chuyển đổi số đã, đang và sẽ tiếp tục là xu hướng tất yếu mà các doanh nghiệp BĐS Việt Nam sẽ phải hướng tới.
7/ Mở bán online – giao dịch BDS trực tuyến [Tháng 7-10]
Hàng trăm sự kiện giới thiệu sản phẩm BDS trực tuyến, hàng chục lễ mở bán online được giới thiệu và hàng ngàn căn hộ, nhà phố, condotel đã được giao dịch trực tuyến thành công qua các nền tảng số, website bán hàng (VINGROUP, CENHOME…). Nếu như không có các đợt lockdown mạnh và hạn chế 99% số lượng người ra đường chưa biết bao giờ thị trường VN mới có thể chứng kiến mua BDS với giá trị hàng tỷ đồng qua online.
Sự kiện mở bán online ra đời không chỉ giải quyết được vấn đề mua bán bất động sản mà còn chứng minh cho thị trường thấy tốc độ đáp ứng linh hoạt yêu cầu của thị trường, sự minh bạch về sản phẩm cũng như các cam kết của chủ đầu tư.
Xu hướng tìm kiếm bất động sản online, ngại gặp mặt ở các sự kiện đông người, và thói quen đi tìm dự án bằng các Phương án truyền thống đã được thay thế bằng các trải nghiệm online, tiếp cận chủ động thay vì các hình thức telesale, phát tờ rơi hay các thông tin trên các Phương tiện công cộng.
8/ Ứng dụng Blockchain trong ngành Bất động sản
Sự bùng nổ công nghệ trong ngành bất động sản đã giúp cho thị trường tiếp cận được nhiều Phương án đầu tư bất động sản khác nhau, và blockchain ra đời đã giúp cho việc giải quyết câu chuyện đầu tư vào 1 tài sản BDS lớn thông qua con đường mua lẻ từng phần tương tự việc phát hành cổ phiếu từ các đơn vị niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.
Blockchain tương tự như Sổ cái trong kế toán ghi nhận toàn bộ các thay đổi trong quá khứ liên quan tới bất động sản do đó người mua có thể dễ dàng truy xuất mà không cần thông qua các trung gian như hiện nay (môi giới, phòng công chứng, quy hoạch…), có thể xác định được sở hữu một cách ngay lập tức vì blockchain không cho phép chỉnh sửa các block trong quá khử mà chỉ cho phép ghi thêm block mới và hình thành 1 chuỗi blockchain. Mặc dù hành lang pháp lý hiện tại chưa cho phép các đơn vị cung cấp ở VN có thể hỗ trợ và áp dụng trong ngành nhưng sẽ phát sinh các ứng dụng mới: mua chung Bất động sản, huy động vốn…
9/ Hộ chiếu Vaccine Passport – làm sống lại thị trường BDS nghỉ dưỡng
2020-2021 thực sư là 2 năm đáng quên của thị trường BDS nghỉ dưỡng, giao dịch đóng băng và số lượng nguồn cung ra ngoài thị trường suy giảm mạnh, sự nghi ngờ về tiềm năng của dòng sản phẩm rất hot vào những năm 2016-2018 lên cao đặc biệt dịch bệnh lan nhanh không chỉ xảy ra ở Việt nam mà ở cả các quốc gia khác trên thế giới.
Với độ dài bờ biển hơn 3,000 km, Việt Nam có đầy đủ cơ sở để có thể phát triển mạnh về dòng sản phẩm này và tương lai khi các quỹ đất trung tâm hạn chế các CDT đã và đang M&A các vị trí đẹp ở các bờ biển để phát triển dòng sản phẩm này.
Ngày 20/11 Phú Quốc thí điểm thành công “Hộ chiếu vaccine” nhằm từng bước phục hồi thị trường khách du lịch quốc tế, khôi phục lại các hoạt động du lịch và ngành kinh tế, dịch vụ có liên quan, và sau lần thì điểm này gần 200 chuyến bay tiếp theo đã được book kín, điều này có tác động tích cực lên thị trường nghĩ dưỡng vốn đã đóng bang sau nhiều scandal về pháp lý, vận hành và cú knockout mang tên COVID.
10/ Phiên đấu giá đất tỷ USD – Dòng BDS Siêu Sang gây chấn động thị trường BDS
Phiên đấu giá cuối năm vào ngày 10/12 của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản, Sở Tư pháp HCM đã gây chấn động thị trường BDS khi lô đất 3-12 có diện tích 10.059m2 sua 70 lượt trả giá cuối cùng Công ty TNHH Đầu tư BDS Ngôi Sao Việt đã trả giá cao nhất với mức 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8.3 lần giá khởi đimẻ, điều này có nghĩa là 1m2 có trị giá 2.4 tỷ đồng. Với mức giá này, giá đất trung tâm HCM đã cao ngang ngửa thậm chí hơn các trung tâm thương mại tài chính giá trị trị đắt đỏ nhất trên thế giới như Tokyo, HongKong, Singapore hay New York.
Bênh cạnh việc đấu giá từng lô đất vàng ở Thủ Thiêm, thị trường căn hộ cuối năm cũng chào đón các dự án có giá lên tới hàng chục ngàn m2, nếu như cách đây 5 năm 1 căn hộ hạng sang ở trung tâm HCM có giá 2,000$ thì ngay thời điểm này mức giá của 1 dự án chào bán mới lên tới 18,000$ và trị giá các căn hộ penhouse lên tới 80 tỷ VNĐ.
Sự kiện tăng giá nhanh ở vũng lõi trung tâm của các lô đất cũng như giá căn hộ vô tình đẩy giá chung của thị trường lên ở một mức tương đối cao, giá trung bình các dự án mới ở HCM >2,000$, ở Bình Dương >1,500$ và các thị trường ven HCM tăng lên tương ứng. Với 1 thị trường gặp nhiều áp lực do Covid, nguồn cung ra ngoài thấp, giá tăng tương đối mạnh cùng với sự sụt giảm của giao dịch báo hiệu cho 1 chu kỳ mới đan xen giữa nỗi lo đứt gãy do covid và sự khó lường khi dòng tiền rẻ ra ngoài thị trường gấp áp lực lên cho nền kinh tế.
[Đầu năm Tp. Thủ Đức chính thức thành lập – cuối năm đấu giá tỷ tỷ đô và giấc mơ căn hộ giá rẻ cho hơn 60% người có thu nhập thấp lại càng xa vời hơn bao giờ hết]
TuanDM – 17.12.2021 Batdongsan.com.vn
