Hôm nay City Apartment có dịp được gặp và nghe admin bất động sản Hồ Quang Mẫn phân tích về kinh nghiệm đầu tư căn hộ chung cư đặc biệt là đi sâu vào căn hộ dự án Vinhomes Central Park.
Dĩ nhiên các bạn sẽ nói tuỳ thuộc vào túi tiền chứ. Đó cũng là một phần thôi. Hiện nay có nhiều nhà đầu tư có vốn mạnh, họ có một khoản ngân sách lớn để đầu tư vào một dự án nào đó. Và trong khoản ngân sách đó, họ có thể mua một vài căn to nhất, đẹp nhất, và nếu không, họ có thể mua được rất rất nhiều căn nhỏ, căn giá thấp. Tức là có ít nhất hai lựa chọn.
Tôi quen hai bà chị, một chị là đại gia rượu, một chị là Việt Kiều. Hai chị đầu tư lướt sóng ở dự án Tân Cảng với số vốn tuần tự là 100 tỷ và chị còn lại là 20 tỷ.
Đối với chị 100 tỷ, chị đầu tư dàn trải, rất nhiều căn 1pn, và nhiều căn 3-4pn, căn góc. Thỉnh thoảng chị gởi tôi cái list dài số lượng căn hộ và nhờ tôi tư vấn giá cả lúc đó để chuẩn bị ra hàng hoặc giới thiệu sales nào ngon ra hàng dùm. Tôi nhận thấy những căn 1pn, chị lời khoảng 1 tỷ (tỷ lệ khoảng 30%) hoặc có căn lời cao hơn. Trong khi đó những căn 3-4pn chỉ lời được tầm 10-15% nhưng vấn đề là rất khó ra hàng.
Chị thứ hai thì “không chơi” 1pn. Chị bảo khách mua 1pn thường tài chánh thấp, mua chủ yếu để đầu tư cho thuê hoặc lướt sóng nên hay tính toán kỳ kèo rất mệt. Trong khi khách mua căn lớn thường có ngân sách tốt, chủ yếu mua ở nên thích căn đẹp, rồi giá cả mới là yếu tố xét đến sau. Chị cũng lướt được khá nhiều căn, và gần một năm nay bị dính vào 1 căn “đẹp quá”, chiếm hết tổng vốn đầu tư và không ra hàng được.
Sau mấy năm gắn bó với một số dự án tôi thấy rằng những căn lời nhất là những căn có giá thấp nhất (chủ đầu tư làm giá một số căn thấp hơn số còn lại vì nhiều yếu tố). Có khi tỷ suất lợi nhuận lên đến 100%. Thông thường những căn “giá thấp” này có đặc điểm như: diện tích bé, view “tưởng như không đẹp”. Ví dụ toà L3 ở Tân Cảng đối mặt bệnh viện nên giá nhiều căn rất thấp nhưng những căn lầu cao thì view lại xuất sắc. Những căn này sau khi nhận nhà, làn sóng săn “view Bitexco” kéo giá lên cao chót vót, dĩ nhiên cao so với giá gốc của toà đó. Khi toàn bộ dự án hoàn thiện, người mua lại sau này không chỉ so sánh giá trong cùng một toà nhà mà còn là giá của nguyên dự án. Nên toà nào bán giá thấp sẽ có ưu thế. Các dự án lớn chủ đầu tư chia ra nhiều đợt phân phối, đợt sau giá cao hơn đợt trước, nên mua mấy đợt sau sau này khó ra hàng.
Những căn tầng thấp thường được định giá thấp, nhưng một điều bất ngờ là tầng thấp mà nhìn công viên, sông, hay hồ bơi thì đẹp hơn tầng cao cùng hướng đó rất nhiều. Dự án sát sông, công viên hay hồ bơi mà tầng cao thì muốn nhìn mấy view đó phải đi ra ban công gập cổ nhìn xuống mới thấy. Chóng mặt lắm! Dĩ nhiên mua tầng thấp phải tránh tầng 4 và tránh vị trí có shophouse kinh doanh ẩm thực bên dưới (nặng mùi sau này).
Ngoài việc đầu tư những căn có giá thấp sẽ lời nhiều nhất thì mua 1pn tỷ lệ lợi nhuận cũng sẽ cao hơn mua 2-3-4pn. Và một đặc thù nữa là sẽ dễ ra hàng hơn, tức dễ bán hoặc cho thuê hơn.
Nhưng một kinh nghiệm máu thịt nhất theo tôi đó khi quyết định đầu tư căn hộ thì nên xem xét dự án đó số lượng căn hộ ít hay nhiều. Dự án càng ít căn hộ càng tốt để giảm sự cạnh tranh khi ra hàng. Mỗi dự án, từ phân khúc, đến vị trí địa lý đều có đối tượng khách hàng riêng, nêu không nhất thiết phải là q2, Bình Thạnh thì mới bán được. Nhưng bạn không thể mong nhà mình lên giá khi mà có hàng ngàn căn giống bạn, và trong số đó có vài chục căn rao cắt lỗ (kiểu gì cũng có do gặp vấn đề về tài chánh). Lúc bạn cần ra hàng sales sẽ dập bạn chết luôn khi so sánh “nhiều căn giống căn của anh mà người ta đang bán cắt lỗ kìa”. Hai dự án nằm sát nhau, nhưng dự án thấp tầng và ít block hơn sẽ chiếm ưu thế hơn dự án siêu cao tầng và nhiều block. Giá mở bán của Ba Son và Landmark 81 tương đương nhau. Vì Ba Son nằm ở q1 nên người ta nghĩ nó sẽ tăng giá mạnh, nhưng thực tế không hẵn vậy. Trong khi đó giá LM81 lại tăng mạnh do số lượng căn hộ tại toà nhà độc nhất vô nhị này khá ít. Đầu tư căn hộ tại toà nhà này được đánh giá là khá thành công.
Có anh bạn nhờ tôi tư vấn, nên chọn dự án nào mua giữa ba cái san sát nhau: Tân Cảng, SaigonPearl, Sunwah Pearl? Bạn không thể có câu trả lời nếu chưa biết mục đích mua đầu tư lướt sóng hay để ở? Nếu mua để ở bạn sẽ dễ dàng ra quyết định. Xét 2 yếu tố quan trọng nhất (vị trí thì không xét rồi cả ba lân cận nhau). Yếu tố thứ nhất là chất lượng xây dựng/ tiện ích nội khu/ quy hoạch quản lý… có thể so sánh được. Yếu tố thứ hai là giá, có thể so sánh được luôn. Giá SGP khu cũ tầm 50tr/m2, Tân Cảng (trừ LM81) giá khoảng 70tr/m2, Sunwah ở mức 80tr/m2. Đây là mức giá bình quân. Chẳng hạn Sunwah có căn VIP giá trên mét vuông lên đến 110tr.
Còn nếu mua để đầu tư lướt sóng thì cái nào có thể tăng thì mua. Thông thường giá một dự án chung cư sẽ tăng sau khi nhận nhà một thời gian và sau vài năm thì đi vào giai đoạn “giá bình ổn”, không tăng nữa dù so sánh với mấy cái mới ra kế bên nó không tệ hơn chút nào, thậm chí còn ngon lành hơn. Con người ta vẫn có thói quen “có mới nới cũ” mà!!
04/08/2020
Theo admin: Ho Quang Man
