Thời gian gần đây có lẽ 1 trong những câu hỏi được hỏi nhiều nhất có lẽ là: thời điểm này có nên đầu tư không?
Một câu hỏi quá rộng, quá chung chung và nếu có câu trả lời cũng sẽ không đúng cho tất cả được. Vì vậy câu trả lời phù hợp nhất có lẽ là: cũng còn tuỳ? Tuỳ vào cái gì thì mình xin được phân tích qua một số ý dưới đây để các nhà đầu tư tự có câu trả lời phù hợp nhất cho chính mình.
Đầu tư là hoạt động bỏ tiền vào 1 chỗ nào đó để nó sinh ra tiền dưới hình thức hưởng lãi vốn, lãi dòng hoặc lãi kép. Lãi vốn là số tiền lãi có được vào cuối kỳ khi chúng ta kết thúc giao dịch hoặc phi vụ đầu tư ví dụ như mua 1 miếng đất bỏ đó 2 năm sau bán lời 1 tỷ thì đó là lãi vốn. Lãi dòng là số tiền có được đều đặn trên một quãng thời gian cố định là hàng giờ hằng ngày hoặc hàng tuần hàng tháng hàng năm. Ví dụ như chúng ta mua 1 khách sạn và cho thuê lấy tiền theo giờ hoặc căn hộ cho thuê lấy tiền theo tháng hoặc 1 căn biệt thự biển chủ đầu tư cam kết trả lãi theo năm. Lãi kép là số tiền lãi thay vì rút ra tiêu nhà đầu tư lại tiếp tực đầu tư để sinh ra lãi tiếp hay hiểu nôm na là lãi mẹ đẻ lãi con ví dụ 1 phi vụ mình vận dụng để có được cả 3 lãi là mua 1 miếng vườn với tầm nhìn đầu tư dài hạn sau này bán đi hưởng lãi vốn, khai thác để có dòng tiền hàng năm và bỏ số tiền lời đó vào 1 tài khoản tiết kiệm để hưởng lãi kép. Ngoài ra khuyến mãi thêm cho phần hưởng thụ khi có cái nhà vườn. Sức mạnh của lãi kép đó là thời gian và sự đều đặn kỷ luật. Ví dụ bạn bỏ vào 200 triệu/năm đều đặn trong 30 năm với lãi suất khoảng 7% thì sau 30 năm tài khoản bạn sẽ có hơn 20 tỷ trong khi thực tế bạn bỏ vào tổng cả chỉ là 6 tỷ trong 30 năm với mỗi năm là 200tr. Với nhiều nhà đầu tư thì 200tr rất khó đầu tư được bất động sản thời điểm hiện tại.
Để hoạt động đầu tư thu được lợi ích cao nhất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như chiến lược đầu tư, thời điểm, mối quan hệ hay những kỹ năng điều tra, thẩm định, thương lượng, gọi vốn hay ra hàng…. bài viết này chỉ đi sâu một yếu tố là THỜI ĐIỂM để bạn có thể dễ dàng hơn trong việc ra quyết định mua hoặc bán hay đợi trong các phi vụ đầu tư của mình. Những yếu tố khác xin được phân tích ở những bài viết sau.
THỜI ĐIỂM CHU KỲ THỊ TRƯỜNG
Đây có lẽ là yếu tố thời điểm được nói đến nhiều nhất. Mọi người thường thích mua vào lúc đáy bán ra lúc đỉnh. nhưng để xác định được đáy và đỉnh là điều không dễ và tương đối rủi ro. Chu kỳ bất động sản thường kéo dài khoảng 10 năm ở việt nam qua 5 chu kỳ nhỏ là nóng sốt – hạ nhiệt – suy thoái – bình phục – tăng trưởng rồi lại nóng sốt (quan điểm cá nhân vì theo các chuyên gia khác chỉ 4 chu kỳ nhỏ). chu kỳ nhỏ thường kéo dài khoảng 1 đến 2 năm. Trong mỗi một chu kỳ nhỏ lại có những chu kỳ nhỏ hơn hoặc xẩy ra cục bộ ở những địa phương khác nhau và nhà đầu tư chuyên nghiệp chuyên lướt sóng thì cực kỳ giỏi trong việc nắm bắt những chu kỳ của chu kỳ của chu kỳ này ( 3 trong 1). Chính vì ngày càng có nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp họ rất giỏi trong việc nắm bắt thị trường thậm chí họ liên minh và đủ khả năng tạo sóng thị trường trong những chu kỳ mà ngày càng có nhiều nhà đầu tư tay mơ bị hút vào tham gia thị trường làm cho thị trường càng ngày càng có chiều hướng khó đoán định. Nếu bạn đầu tư mà quan tâm quá nhiều vào yếu tố thời điểm chu kỳ này khả năng bạn thất bại là giống như đánh bạc vì thực tế bạn không chắc chắn những thông tin bạn nhận định có chuẩn xác hay đang bị điều khiển bởi một nhóm cá mập nào đó tại những thị trường cục bộ nào đó? Vì vậy lời khuyên là nếu bạn chưa ở thị trường đó đủ lâu, bạn chưa phải là trùm ở thị trường đó hoặc bạn ko phải là một thành viên của một nhóm trùm nào đó thì tốt nhất đừng quá quan tâm vào yếu tố này mà hãy quan tâm những yếu tố thời điểm dưới đây sẽ dễ dàng hơn. Chơi với kiểu thời điểm chu kỳ này chỉ dành cho người có nghề mà thôi!
THỜI ĐIỂM DỰ ÁN
nếu bạn tham gia đầu tư ở những dự án thì thông thường các dự án sẽ được triển khai bán hàng làm nhiều đợt và thông thường giá đợt sau sẽ có phần cao hơn giá đợt trước rất ít chủ đầu tư bán giá đợt sau thấp hơn ngay cả khi thị trường khó khăn vì làm như vậy lợi bất cập hại đối với họ. Ví dụ nhiều dự án căn hộ nhiều nhà đầu tư chọn mua vào thời điểm mở bán đợt đầu đến những đợt mở bán sau giá đã bắt đầu chênh lệch và nhà đầu tư sẽ hưởng lợi rất nhiều chỉ vì chọn vào đúng thời điểm.
THỜI ĐIỂM ĐỊA PHƯƠNG
Đây là một yếu tố thời điểm rất quan trọng vì có một đặc tính của bất động sản cực kỳ quan trọng là TÍNH ĐỊA PHƯƠNG và CỤC BỘ. Ngay cả pháp lý là luật chung nhưng nhiều nơi vẫn có những cái khác nhau hay ta thường gọi đó là lệ. Nhiều nơi đi mua chỉ cần mình bạn ký nhưng nhiều nơi bắt cả vợ chồng phải ký…
đi sâu hơn vào thời điểm địa phương là gì? Là khi nào địa phương đó lên thị xã, thành phố? Năm nay vốn FDI năm vừa qua thế nào dự kiến các năm sau thế nào, chính sách địa phương đó ra sao… ví dụ như khi tôi và bạn bè của mình đầu tư ở long khánh thời điểm chuẩn bị lên thành phố và sau khi lên thành phố giá nhiều vị trí đã X5 thậm chí nhiều vị trí mà chúng tôi biết đã X10 chỉ sau một khoảng thời gian khá ngắn là chưa tới 2 năm. ( Long Khánh là một thành phố mới được lên của Đồng Nai)
THỜI ĐIỂM CỦA CÁC TIỆN ÍCH & HẠ TẦNG.
Có một thời gian nhà đầu tư thắng lớn khi chạy theo chính sách và hạ tầng mà nói đúng hơn là chỉ mới dừng lại ở thông tin. Tuy nhiên cũng rất nhiều nhà đầu tư thua đậm khi chạy theo yếu tố này. Hầu hết là do vào quá sớm khi các tiện ích và hạ tầng mới chỉ nằm trên giấy dẫn đến không trường voins để theo đuổi hoặc thất bại do dùng đòn bẩy và tính toán sai thời điểm. Trong nguy luôn có cơ và trong cơ thì cũng luôn có nguy vì vậy một trong những yếu tố quan trọng giúp cho bạn thắng lợi trong đầu tư là phải kiểm soát tốt cảm xúc của mình. Phân tích kỹ các yếu tố rồi sau đó ra quyết định. Nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng chậm chạp sẽ mất cơ hội tuy nhiên cơ hội luôn có và ăn nhau là khả năng xử lý cơ hội mà thôi. Biết được lúc nào cần phải ra quyết định nhanh và lúc nào cần dừng lại để phân tích là một phẩm chất quan trọng. Một ví dụ nhiều người hỏi tôi tại sao không đầu tư nhơn trạch thời điểm này và tôi nói khi nào có quyết định khởi công cầu tôi sẽ mua? Sale nói giá lúc đó cao rồi, tôi nói nó còn cao nữa khi cầu xây xong. Bạn tham thì khả năng cao bạn sẽ đợi thêm một chu kỳ nữa là chuyện bình thường thôi.
THỜI ĐIỂM CỦA CÁ NHÂN NHÀ ĐẦU TƯ
Đây là yếu tố tôi cho là quan trọng nhất vì tất cả là vô nghĩa nếu yếu tố này bạn ko thấu hiểu và kiểm soát tốt. Với một người còn trẻ tuổi còn chấp nhận được những thất bại nhỏ và đủ sức lấy lại ở các phi vụ sau khác với một nhà đầu tư đã có tuổi, một người vốn dày đã cơ cấu tài sản và chia số tiền đầu tư ra làm nhiều giỏ ngắn hạn trung hạn dài hạn, có quả lãi vốn có quả dòng tiền. Khác với nhà đầu tư ít vốn và không đa dạng hoá được đầu tư. Hiểu rõ năng lực của bản thân, xác định rõ chiến lược đầu tư để theo đuổi sau đó mới chọn một thị trường để tìm hiểu và xuống tiền là một cách làm khôn ngoan. Khôn ngoan hơn rất nhiều so với những người non tay nhưng thích chạy theo sóng. Thưc tế thì thị trường nào cũng có cơ hội và ăn thua là khả năng bạn am hiểu thị trường đó tới đâu mà thôi! Ví dụ một trong những chiến lược tôi hay tư vấn cho một số giám đốc trẻ tuổi của mình là chọn những thị trường đang tăng trưởng, biên độ tăng giá còn cao và mua những nền nhỏ ưu tiên tính thanh khoản, mua đi bán lại kiếm lời 10-20% mỗi lần để vốn dày lên. Vừa theo sát được thị trường vừa kiếm tiền để tài sản dày lên. Chiến lược đầu tư dài hạn, mong muốn x5,x10 là không phù hợp vào thời điểm này với những nhà đầu tư như thế.
Đầu tư bất động sản là một môn khó và cần rất nhiều sự hiểu biết, đôi khi đầu tư để không mất tiền đã là một thành công rồi. Vì vậy hãy chọn cho mình những đối tác tin cầy và đủ tầm. Đừng tiếc tiền cho họ vì có thể họ sẽ giúp bạn kiếm tiền hoặc mất tiền.
Hãy so sánh chi phí với số tiền bạn có thể kiếm được hoặc số tiền bạn có thể mất. Đầu tư không phải là bộ môn ăn may mà là bộ môn của trí tuệ và thông tin. Thông tin là một loại tiền mới.
Nguồn: Phạm Hữu Hùng
