2019-2020 CÓ BONG BÓNG Bất Động Sản HAY KHỦNG HOẢNG KINH TẾ KHÔNG – VINCITY CHƠI HAY KHÔNG CHƠI?
Khủng hoảng kinh tế luôn có 1 tác nhân lớn là chính sách của chính phủ, dù là fiscal policy hay liên quan đến đầu tư hoặc hiệu ứng dominos của 1 việc gì đó xảy ra.
Khủng hoảng xảy ra ở Thái Lan năm 1997 và lan rộng đến các nước Đông Á. Dòng vốn đầu cơ từ các nước phát triển đổ vào các quốc gia Đông Á như Thái Lan, Indonesia, Malaysia, Singapore, Hong Kong và Hàn Quốc tích lũy nợ ở những nền kinh tế này. Vào tháng 7/1997, chính phủ Thái Lan đã xóa bỏ tỷ giá hối đoái cố định với đồng dollar vốn đã tồn tại quá lâu, dẫn đến thiếu ngoại tệ trong thị trường.
Thị trường tài chính châu Á trở nên hỗn loạn, nhanh chóng kéo theo hàng triệu USD đầu tư nước ngoài ồ ạt rút đi. Hiệu ứng lan tỏa khiến cho các nhà đầu tư lo sợ sự sụp đổ thị trường Đông Á có thể dẫn đến khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Khủng hoảng tài chính Hoa Kỳ 2007-2009 là cuộc khủng hoảng trong nhiều lĩnh vực tài chính (tín dụng, bảo hiểm, chứng khoán). Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp.
Bắt nguồn khi bong bóng nhà đất ở Mỹ sụp đổ, cuộc khủng hoảng đã khiến cho Ngân hàng Lehman Brothers (một trong những ngân hàng đầu tư lớn nhất thế giới) phá sản, kéo theo hàng loạt những doanh nghiệp và thể chế tài chính chủ chốt đến trên bờ vực sụp đổ.
Trong thời kỳ này tại Vietnam cũng có các ảnh hưởng tương tự. Khủng hoảng do các lý do chính như sau:
1) Ảnh hưởng thế giới, thiếu hụt ngoại tệ, chứng khoán tụt dốc khiên nguồn tiền bốc hơi, thắt chặt vốn vay do thiếu hụt tài chính dẫn đến lãi suất tăng vọt mạnh 9-10% lên đến 16-18-20%.
2) Chính sách tiền tệ và tín dụng lỏng lẻo, Nhìn riêng đối với bất động sản, với tốc độ tăng trưởng tín dụng từ 2004-2007 khổng lồ 40-50%, thì bong bóng bị bơm lên to. Giá đất tăng nhanh dẫn đến đầu cơ. Chung cư đua nhau xây sử dụng vốn vay. Giá trị đinh giá vay quá cao so với giá trị thực của đất và nhà, do đó khi ngân hàng siết chặt vốn vay và tăng lại suất, và dòng chứng khoán bốc hơi tiền, nhiều nhà đầu tư sụp đổ.
3) Luật chưa nghiêm dẫn đến dự án ảo nhiều. CDT không đủ lực. Hàng loạt dự án xây mà không thể hoàn thành làm nguồn vốn đổ vào bốc hơi còn mạnh nữa nên lòng tin của người mua hàng mất đi. Đất đai tăng gia không kiểm soát bơm to. Người mua cuối cùng toàn “ôm bom”. Từ đó tính thanh khoản mất đi cho cả đất và nhà. Tất cả thành hiệu ứng dominos nên cuối cùng dự án bán không được, giá nhà đất sụp đổ 30-50% thậm chí 100% còn không bán được.
Xu hướng khi khủng hoảng là không ai mua bán. Trong thời kỳ đó, cash is king. Ai cẩm tiền mặt làm vua. Cho nên tất cả đều chờ. Người có tiên nghĩ là giá sẽ xuống nữa nên chờ không mua. Người có hàng bán không được buộc phải hạ giá. Hạ càng nhiều lại càng không bán được. Vòng lẫn quẩn. Thiếu nợ ngân hàng , lãi suất cao, ngập nợ dẫn đến siết tài sản dẫn đến phá sản nhiều. vân vân. Do đó thị trường đóng băng gẩn 7 năm mới phục hồi. Nguồn cung căn hộ chung cư chỉ thực sự được đưa trở lại thị trường vào cuối năm 2014 và năm 2015 tại hai thành phố lớn là Hà Nội và HCMC
Thế năm 2019-2020 chu kỳ đến có khủng hoảng không? Câu này tôi đã trả lời 1 lần làm diễn giả tại Hội Thảo Bất Động Sản Hoàng Gia Anh RICS 2018 (lâu lâu phải quăng bom cho thấy mình quan trọng) , có nhưng không. Giống đồ thị hình sin thôi, nó sẽ đi xuống nhưng để rồi bật lên. Lý do vì sao:
– GDP các năm qua phát triển đều, không có tín hiệu bất thường tăng ảo
– Chính phủ ghiềm bằng nhiều chính sách, bao gồm hạn chế tin dụng, luật thuế tài sản, và các công cụ khác, cứng rắn hơn cho các cdt không có lực v.v..
– Thị trường cung cầu tuy có câu hỏi lớn, nhưng hiện giờ ra hàng nào cháy hàng đó nên chưa ảnh hưởng dòng tiền và chưa có lệch pha quá lớn giữa cung và cầu
– Tiền trong dân còn rất mạnh
Do vậy 2019-2020 sẽ không có tình trạng khủng hoảng về kinh tế , tuy vậy dự đoán vẫn sẽ có điều chỉnh trong thị trường bds, hay nó cách khác, bong bóng sẽ bể nhiều nơi, nhưng cục bộ chứ không toàn thể thị trường. Nó sẽ điều chỉnh theo hướng sau:
– Nhu cầu về sản phẩm nhà cửa sẽ thay đổi: Sẽ bớt đi các tòa chung cư chòi lên mang danh cao cấp bán giá trên trời. Người dân không mua nhà nữa mua “môi trường sống” đẳng cấp hơn, thoáng đãng, công viên hồ bơi, trường học, bệnh viện, siêu thị, tiện ích , đẵng cấp, và hàng xóm v.v… Do đó các sản phẩm phải thực sự đi về chất, chứ không mua cái tên thương hiệu nữa. Điều này sẽ làm các cty bds phải cạnh tranh khốc liệt hơn về loại hình sản phẩm. (vì dụ 3 năm trước đi mua chỉ hỏi giá, thứ mà chả ai quan tâm khi mua chung cư, thì bây giờ mua luôn hỏi, là cái view, sau đó là khu nào và tiện ích gì). Do vậy các khu biệt lập như Phú Mỹ Hưng, Vinhomes Central Park, Biệt Thự HOLM, vẫn có chỗ đứng cao theo năm tháng.
– Trải nghiệm 4.0 : Thời buổi giờ ai cũng hướng về việc trở thành người tiêu dùng thông minh. Do vậy trải nghiệm của khách hàng quan trọng hơn gấp mấy lần giá cả hay marketing brochure. Khách hàng giờ so sánh, đòi hỏi, và luôn phản ánh ngay và luôn trên twiter, facebook trải nghiệm đó, nên cac công ty mà không đặt việc trải nghiệm khách hàng lên hàng đầu, mua nhà ở mà như đi xin, quan liêu, cách quản lý chưa tốt, không thiện chí với khách hàng, thủ tục mua bán chậm chạp, là lên sóng ngay
– Cung/ cầu chung cư thay đổi: Sản phẩm dành cho người thu nhập trung bình gia tăng mạnh (30-50tr/m2) ; Sản phẩm vô cùng cao cấp (nhưng phải xứng đáng) sẽ gia tăng, đặc biệt là hàng bán được cho người nước ngoài (100-200tr/m2) vì khan hiếm; Sản phẩm khúc giữa (60-80tr/m2) sẽ có sự điều chỉnh lớn do BONG BÓNG SẼ VỠ Ở KHÚC NÀY, cung quá nhiều so với cầu, đặc biệt ở khu vực quận 2 vì quá nóng. Chỉ có những sản phẩm tốt, của các chủ đầu tư có danh tiếng, có thực lực, thì sẽ giữ được giá. Còn các loại nấm mọc theo mưa thì sẽ chết dần. Quay lại câu hỏi : Có đáng hay không. Nếu bạn mua ở, trả nhiu đó tiền, thấy đáng thì hẵng mua. Còn không đừng mua. Đừng nghĩ “mua để bán vì kiểu gì giá cũng tăng”, vì bạn không thấy đáng thì người sau cũng sẽ không thấy đáng nên không thanh khoản được.
– Sản phẩm đất nền, nhà phố cao cấp lên ngôi. 5 năm trước khi chung cư thay thế nhà phố thông thường do các tiện ích, bảo vệ, hồ bơi, phòng gym v.v… thì bây giờ các sản phẩm nhà phố nhưng nằm trong khu vực riêng biệt, có bảo vệ riêng, có tiện ích riêng, hạ tầng tốt trở thành lựa chọn số 1 thay thế cho chung cư. Tuy vậy, luôn để ý giao thông. Ờ xa mà giao thông thuận tiện, xe hơi đến cửa thì vẫn mua bán được. Còn đi mà kẹt xe, đi hoài không tới, thì vẫn chưa phải lựa chọn hàng đầu nên cản thận khi đánh phân khúc này.
– Sản phẩm condotel, biệt thự biển, v.v… bắt đầu lấy được lòng tin hơn so với trước đây 2 năm (do trước đây chưa có luật quy định rõ ràng, chưa có minh chứng) . Tuy vậy sản phẩm này chỉ dành cho các bạn nhiều tài sản, muốn đầu tư lâu dài, chủ yếu lấy tiền thuê, chứ không dành cho dân lướt. Cần thì sẽ viết bài kỹ hơn về vấn đề này
– Shophouse trở thành hàng vô cùng hot trong khu đô thị, và các hàng hot trong khu khách sạn như Vinpearl Phú Quốc đình đám như hiện nay. Em đánh giá rất cao các shophouse, tăng giá sẽ ầm ầm. Tuy vậy xin nhớ tính thanh khoản sẽ không cao trong 2 năm đầu (vì toàn dân dt mà không có nhu cầu thực), nên sẽ ngâm vốn, nhưng sau 2 năm người có nhu cầu thực cần mua ở/thuê buôn bán rất cao nên gấp rưỡi gấp đôi là bình thường. Ai có vốn ngâm được thì nên chơi, còn lướt thì nhiều option khác.
Thế thì quay lại cái đình đám nhất hiện giờ Vincity Quận 9, chơi hay không chơi, và chơi ở phân khúc nào? Em khi phân tích luôn tự hỏi 2 câu, có đáng không? Và mua để làm gì? (bán, cho thuê, bỏ heo làm của, lướt v.v…)
Tiện ích và mặt bằng của Vincity thôi em không bơm thổi vì nó nóng quá rồi. Sau này còn không? PMH mất 18 năm để có khu đô thị. VGR chắc chạỵ mất 5 năm. Sau dự án này, chưa chắc còn quỹ đất để chạy 1 dự án đô thị tương tự. Do vậy, chưa chắc sau này muốn mua mà còn hàng thơm để mà mua. Nên hỏi chơi không thì luôn trả lời là CHƠI, nhưng chọn phân khúc mà chơi:
– Chung cư: Chung cư này tốt cho các đối tượng sau:
o Mua tích góp để ở, dành cho người mua nhà lần đầu. Không thuộc dạng dân dt, bỏ qua
o Bỏ heo cho con: Các anh chị đều có điều kiện, có tiền, có bao giờ tự hỏi, với 5 tr/ tháng làm được cái gì không? Tiền trà sữa chắc cũng hết nhiu đó/ tháng. Mua 1-2 cái váy, 1 cái giỏ? Đi nhậu 1 bữa? Nên tập cho con cái thói quen tiết kiệm (dù là tiền của bố mẹ đấy). Nếu 1 ngày anh chị bỏ heo cho con 100-200K, thì 1 tháng có 4-5tr. Thay vì bỏ heo nên quăng qua mua 1 căn cc Vincity nho nhỏ. Bỏ 20-30% đầu sau đó vay. Chấp nhận trả lãi. Không quan trọng. Tiền mình để đầu tư chỗ khác. Còn cái này là tiền bỏ heo cho con. 5tr/ tháng chả làm được gì nhưng nếu mua can 1 tỷ anh chị chỉ bỏ ra 300tr. Còn lại 1 tháng bỏ ra 5tr thì coi như có cái của hồi môn cho chúng nó. Kệ, quăng đó sau này ngồi ngắm sổ đỏ cũng vui mà. Tiền này bé tý, nhưng xài bậy thì hết , còn quăng đó tự nhiên sau này có tài sản cho con cũng hay nha. Cái này không phải đầu tư nha, mà là bỏ heo. Em chắc sẽ lấy 2-4 căn bỏ heo cho 2 đứa nhỏ.
o Đầu tư bán lại/ cho thuê giá rẻ: Nhìn VHCP, đơn giá đời đầu 1PN tòa C1 bán tầm 1.8-1.9 tỷ. Đơn giá đời cuối các tòa Landmark OT là 2.5ty SHVV là 2.8 tỷ. Bây giờ thì tòa nào bán cũng trên 3 ty đến 3.5 tỷ. Sau 3 năm dự án tăng 30-35%. Giá cdt ít nhất tăng 20-25% chưa kể giá thị trường. Vậy thì mua hay không? MUA. Vốn bỏ ra ít, hỗ trợ lãi vay 2 năm. Tội gì không mua. Nhận nhà xong bán cũng được Cho thuê cũng sướng. Hàng cdt sẽ rất nhiều (75 tòa) . Nhưng do giá cdt sẽ lên theo thời gian nên đời đầu mua là lợi nhất về giá. Nhưng ngâm vốn 2-3 năm nhé. Do vậy tính toán, còn dân LƯỚT thì thôi cầm tiền chờ gần giao nhà nhảy vô mua chênh nhẹ. Còn mua ở, thì em lại không chọn ở đó vì em yêu Central Park hơn.
– Shophouse, nhà liền kề: Như đã nói quá HOT nên mua. Tuy vậy nên cân nhắc về giá cả. Vì khi giá vượt ngưỡng trông chờ thì người đầu tư sẽ tìm các lựa chọn khác. Vì dụ 5-6 tỷ nhà phố là 1 giá vừa phải. Nhưng nếu lên 7-8 tỷ thì lúc đó nên mua Quận 9 hay Quận 2? Các bạn thấy vấn đề hen. Đúng là Q9 sẽ lên giá sau 3 năm khi hạ tầng đầy đủ abcd. Nhưng có nghĩa là chỉ thích hợp cho người đầu tư lâu dài. Còn dân LƯỚT? quy tắc của lướt là nhanh và số lượng, dù chênh thấp. Thế thì hàng đủ hot để tăng vô cùng nhanh trong thời gian ngắn không? Không ai dám trả lời. Các chiêu trò của sàn hot lắm hot lắm mới giữ chỗ mà đòi bán chênh 200tr thì các bác phải giữ “trái tim nóng nhưng cái đầu lạnh” nhé. Đừng nhìn chim mồi mua mà “mua kẻo hết”. Suy nghĩ tính toán thấy hợp lý thì mua. Em chả khuyên nổi. Ai biết tương lai thì thành tỷ phú hết rồi, nên phần này em cũng bỏ ngỏ cho các bác tự quyết. hên xui nha
– Villa mặt sông: Dự kiến 9 tỷ nhưng giờ chót nghe giang hồ đồn lên đến 12-15 tỷ. Giá này đặt lại vấn đề rất lớn, vì xung quanh các khu vực Khang Điền, Đại Phước v.v… rẻ hơn rất nhiều. So sánh thương hiệu và tiện ích? Chắc chắn là Vin phải ngon hơn. Nhưng mua bây giờ hay chờ 2 năm nữa mua lại? Lại là 1 câu hỏi em sẽ bỏ ngỏ để các bác tự quyết.
– Đất xung quanh Quận 9: nhìn chỗ mà chơi, các khu vực mà hét 80-100tr/m2 thì em xin kiếu. Các khu vực 15-20tr/m2 mua ngay mua gấp. 3 năm sau khi hạ tầng Vincity phát triển thì các khu xung quanh ăn theo rất là nhiều. Đất đai lên gấp đôi gấp ba là bình thường. Tuy vậy đất vẫn rủi ro cao hơn, nên kiểm tra pháp ly rất cẩn thận. Đừng như chị Mỹ Linh sổ đỏ mấy nghìn met xây villa xong khui ra là maximum Sóc Sơn chỉ cho 400m2 thổ cư, thu hồi sổ đỏ, là dở khóc dở cười á
Bài viết của tác giả : Martin Hồ .
